別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 東村山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東村山 -8 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　比留間　康昌   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東村山市青葉町２丁目２９番９ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 ＬＳ2F1B 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東5m私道 水道、ガス、下水 久米川 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ私道 交通 施設 久米川駅北東方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東村山市及び隣接市の標準住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の一次取得者で、圏外からの 転入者はあまり多くない。当地域は最寄り駅の接近性が劣っているが、周辺では値頃感からハウスビルダーを中心に多 数の新築分譲の現場があり、成約を確認できる。中心価格帯は土地で総額２０００万円～２５００万円程度、新築戸建 て分譲で総額３５００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的である ため収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性を有する多数の事例から求めており、実証的で信頼性の程度が高 い。また、居住の快適性を主眼とした自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格は市場に適合した価格と言える 。よって、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東村山 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    167,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [101.0] 100 161,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東村山市の総人口、高齢化率は上昇傾向にあ る。低金利、ローン控除等の影響により新築 戸建て分譲の価格上昇が顕著である。 地域要因に特筆すべき変化はないものの、価 格の二極化が確認でき、住環境、利便性の良 否により価格の上昇率の程度が異なっている 。 代替・競争関係にある他の不動産との比較に おける優劣はなく標準的で、競争力の程度も 変動していない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％