鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＺＵＳ公５ -30	日野市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、中間画地		２中専高度地区1種 (70,200)
b	ＺＵＳ公５ -101	日野市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北4m、角地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
c	ＯＨＫ公５ -2	国立市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m都道、中間画地		準工高度地区3種 (70,270)
d	ＳＩＭ公５ -16	昭島市		更地	（　）	不整形	北東8m市道、北西4m、角地		１中専高度地区2種 (70,200)
e	ＴＡＲ公５ -11	日野市		建付地	（　）	台形	北西11m区画街路、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,495	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	182,751	100 [ 98.8]	184,971	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 218,458	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	246,129	100 [ 121.3]	202,909		203,000
c	(　 ) 275,988	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	280,956	100 [ 139.9]	200,826		201,000
d	(　 ) 235,507	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	239,746	100 [ 131.0]	183,012		183,000
e	(　 ) 127,392	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	160,501	100 [ 88.0]	182,388		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

日野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地のため再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,420,408	17,637,748	51,782,660	42,221,100	9,561,560	（　0.9511） 9,094,000	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	206,681,818 円　　　　（　 62,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,800.00	Ｓ2	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	3,325 ㎡	41.0 m x 81.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨２階建工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	3,600.00	100.0	3,600.00	1,713	6,166,800	3.0	18,500,400
							1.0	6,166,800
～

～

～

～

計		3,600.00	100.0	3,600.00		6,166,800		18,500,400
								6,166,800

⑨年額支払賃料	6,166,800 円　×　12ヶ月　＝　 74,001,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	74,001,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,920,128 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	68,081,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,500,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 170,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,166,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,168,732 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,420,408 円　　　　（　 20,878 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＭＩＮ公５　　　　-27	1,329 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,747 円/㎡　月額支払賃料（　 1,713 円/㎡）　基準階 1 F B
b	賃ＭＩＮ公５　　　　-30	1,996 ( 1,996)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,815
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,335,000 円	667,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,220,048 円	74,001,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,179,300 円
	建物　　　　　　　　　 5,569,400 円	667,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	667,000 円	667,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	667,000 円	667,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,637,748 円　（　　　　　　 5,305 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	667,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,221,100 円（　　　　　 12,698 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,420,408 円
②総費用	17,637,748 円
③純収益　①－②	51,782,660 円
④建物等に帰属する純収益	42,221,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,561,560 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,094,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,681,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
日野 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日野 9-2

東京都

多摩第５

氏名

不動産鑑定士　木俣　美晴

TEL.

鑑定評価額

635,000,000 円

１㎡当たりの価格

191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日野市旭が丘３丁目１番９外				②地積　(㎡)	3,325 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	事務所兼倉庫ＲＣ5	中小工場、事業所等の多い工業地域	北8m市道	水道、ガス、下水	豊田 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 41.0 ｍ、奥行　約　　 81.0 ｍ、規模　　 3,325 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

豊田

1.1km

法令

規制

工業
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫も一部に見られる既存の工場地であり、当面は現況で推移することが想定される。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩地域全域の工業地である。自己使用目的の法人が典型的な需要者であるが、景気の低迷等から工場等
の集約移転などが進み、工場跡地にはマンション開発も行われている。近隣地域は中小の工場や事業所のほかに共同住
宅が点在し、用途の多様性が見込まれることから、大規模な土地への需要は底堅い。市場の中心価格帯は用途や規模な
どにより異なるものの、更地で㎡当たり約１６万円から２１万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模程度の工場とともに倉庫等も見られる工業地域であることから、工場を建築して賃貸することを想定
した収益価格を試算したものの、地域の賃料水準が低いために比準価格を大幅に下回る金額となった。一方、比準価格
は地域の取引市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、説得力に優れる比準価格を標準に収益価格を参考に
して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日野市の宅地は利便性や収益性などにより需
要が二極化している。地価は概ね横ばいから
緩やかな上昇基調にある。

工場の移転や廃業とともに、跡地のマンショ
ン開発が進むものと推測される。地価は緩や
かな上昇が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

日野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＺＵＳ公５ -101	日野市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北4m、角地		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
b	ＯＨＷ公５ -17	立川市		建付地	（　）	不整形	南西5m道路、中間画地		工業高度地区最高25m (70,200)
c	ＮＡＦ公５ -1	立川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.6m都道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
d	ＨＡＴ公５ -116	日野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、北西3.5m、角地		準工高度地区2種地区計画等 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,458	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	244,673	100 [ 106.7]	229,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	229,000
b	(　 ) 165,369	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	169,048	100 [ 98.0]	172,498		172,000
c	(　 ) 203,230	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	205,466	100 [ 111.3]	184,606		185,000
d	(　 ) 186,275	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	182,477	100 [ 102.8]	177,507		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 191,000 円／㎡]

日野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,175,898	19,190,940	50,984,958	40,441,500	10,543,458	（　0.9526） 10,043,698	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	228,265,864 円　　　　（　 68,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	1,800.00	Ｓ2	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防	70 ％	200 ％	200 ％	3,325 ㎡	41.0 m x 81.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建て工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	工場	1,800.00	100.0	1,800.00	1,690	3,042,000	3.0	9,126,000
							1.0	3,042,000
～

～

～

～

計		3,600.00	100.0	3,600.00		6,084,000		18,252,000
								6,084,000

⑨年額支払賃料	6,084,000 円　×　12ヶ月　＝　 73,008,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,008,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,840,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,167,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,252,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,084,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,840,620 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,175,898 円　　　　（　 21,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	賃ＫＯＲ公５　　　　-19	1,902 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	2,266	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,766 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 2 F B
b	賃ＦＵＪ公５　　　　-20	1,461 ( 1,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,654
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

日野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,225,000 円	645,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,190,240 円	73,008,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,100,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,385,700 円	645,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	645,000 円	645,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	645,000 円	645,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,190,940 円　（　　　　　　 5,772 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	645,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,441,500 円（　　　　　 12,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,175,898 円
②総費用	19,190,940 円
③純収益　①－②	50,984,958 円
④建物等に帰属する純収益	40,441,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,543,458 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,043,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,265,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,700 円／㎡）