別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 日野 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -30 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　良介   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市新町４丁目２５番２０外 ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1.2:1 住宅 ＬＳ2 空地も見られ一般住 宅等が増えつつある 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 日野 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 日野駅西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特別の変動要因はなく、現状の居住環境を維持しつつ推移して行くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日野市を中心に周辺市に及ぶ住宅地域一帯と把握した。需要の中心は自己世帯で居住する住宅を求める 一次取得層が中心と把握される。最寄である日野駅からは距離があるものの、近隣地域の周辺地域では戸建住宅の分譲 も見受けられ、一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１５００～２０００万円程度、新築 建売住宅で３５００万円～４０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における不動産市場の取引は、自己世帯で居住する戸建住宅が大部分を占めている。取引当事者は、主に 周辺類似地域の戸建住宅の実際の取引価格を参考に売買の意思決定をしていると思われる。新規に土地を取得してまで アパート等の収益物件を建築・経営するケースは稀である。以上を検討して、収益還元法は非適用とした。取引事例に 基づいて試算された比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    241,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [166.9] [102.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引いた感染症の影響が、沈静化しつつあり 、市域全体的に、取引価格の水準は強含み又 は上昇基調にあると言える。 ＪＲ日野駅から距離が離れた住宅地域である 。地域に大きな変化はない。地価は強含み傾 向で推移していると把握される。 個別的要因の変動は、特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％