別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 日野 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -29 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木俣　美晴   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市落川９番９ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 街区が整ったアパー トも見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 百草園 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 百草園駅北西方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既存の住宅地域であり、当面は現況で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野市及び隣接市のうち、低層一般住宅が標準的使用と認められる住宅地域である。主たる需要者は３０ 歳代から４０歳代の圏内居住者や圏内勤務者で、圏外からの転入も見られる。住環境が良好な住宅地への需要は全般に 底堅いものの、利便性や安全性などが劣る地域の住宅需要はやや鈍い。市場では更地で２，０００万円から３，０００ 万円程度、戸建住宅の新築物件は３，０００万円台後半から４，０００万円台が需要の中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺一帯には低層アパート等の賃貸物件が見られるが、その多くが地主等の既存の土地所有者による建物 への投資である。賃料水準は低く、収益を目的とする土地への投資は経済合理性に欠ける。取引の大部分が自用を目的 とした個人の住宅需要である。よって、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [ 84.6] [100.0] 100 226,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    219,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日野市の住宅地は駅距離、地勢などの利便性 や居住環境により需要が二極化している。地 価は概ね横ばいから緩やかな上昇基調にある 。 近隣地域は百草園駅から徒歩距離圏内に位置 し、住宅需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％