別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 日野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -14 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　南　寛章   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市程久保１丁目８番２外 ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 都立公(普通) 高度地区1種 宅地造成工事規制 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵高台の住宅地域 南東5m私道 水道、ガス、下水 程久保 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ私 道 交通 施設 程久保駅南東方 570m 法令 規制 １低専 (40,80) 都立公(普通) 高度地区1種 宅地造成工事規制 ⑤地域要因の将 　来予測 地域に影響を与える要因は見当たらないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野市及び周辺市の京王線・多摩都市モノレール線各駅を最寄りとする低層住宅地域である。主たる需要 者は日野市及び周辺市に居住する３０～４０代の一次取得者である。起伏の多い丘陵地に存する低層住宅地であり道路 幅員が比較的狭く曲がりくねった街路が多く急坂が見られるなど利便性が劣ることから市場での選考度は弱い。市場の 中心価格帯は１５０㎡程度で１，５００万円程度、建売住宅で３，０００万円程度であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は一般低層住宅が建ち並ぶ地域に存する戸建住宅地であり、近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が大半であ り共同住宅等の収益用不動産は散見される程度であり、適切な収益事例の収集は困難であることから収益還元法の適用 は断念した。一方、土地建物一体の取引事例は存し一定の取引水準が形成されているものと判断される。以上から、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 81.1] [104.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の金利上昇幅の縮小等により円安傾向が 落ち着く一方、日本銀行の異次元金融緩和政 策転換による金融市場変動等の影響に留意す る必要がある。 丘陵地に造成された住宅地であり、最寄り駅 から狭幅員の登坂となっていることから、利 便性は低く、高齢者を中心として需要は弱い 。 特段の変化は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　 -12.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％