別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 日野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -12 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也   TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市大字日野７７７３番１５６ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 甲州街道 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    65 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 甲州街道駅東方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測される。地価は コロナ禍の影響等の弱まりから、上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線、京王線、多摩都市モノレール沿線の日野市を中心とする住宅地域。需要者の中心は３０代か ら４０代の第一次取得者層である。近隣地域は、最寄り駅へ徒歩圏にあり、交通接近条件も概ね良好で、住環境は標準 的な住宅地域である。地価は上昇傾向にあり、土地については２５００万円～３０００万円程度、新築戸建住宅で総額 ３５００万円～４５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、アパート等の収益物件は見られるが、賃貸市場は低迷しており、貸家に対する投資採算 性は低く、収益還元法の適用は馴染まない。当該地域は、一般住宅を中心とした住宅地域であり、自用目的での取引が 支配的である。よって、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、日野市内の地価動向及び代 表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    241,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [130.0] [101.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等による景気後退要因は払拭 できないものの、不動産市場は安定基調にあ り、地価は堅調である。 最寄り駅徒歩圏の不動産市場は、コロナ禍の 影響下にはあるものの好調で、需要は強い地 域である。 北西方位の土地であり、その立地から、一般 住宅地としての市場競争力に劣る面は見当た らない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％