別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
小平 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 5-8 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　耕一   TEL.
鑑定評価額 243,000,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市小川東町１丁目２０７８番１
｢小川東町１－１８－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 955  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

2:1		 店舗、事務所兼工場

ＲＣ2		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 東22m都道 水道、ガス、下水 小川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 小川駅　南東方

300m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗が建ち並ぶ中に共同住宅が混在する路線商業地域で、特段の変動要因はない。当分の間現状を維持す
るものとみられるが、中長期的にはさらに高度利用が図られていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    267,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小平市及びその周辺市内の幹線道路、準幹線道路沿いに形成された商業地域、住商混在地域である。主
たる需要者は、店舗、事業用地等の取得を図る企業、事業家で、面大地であればマンション等の開発業者である。同一
需給圏では、新型コロナ感染症の影響は残るものの、需要は回復傾向にあり、地価も強含みで推移している。需要の中
心となる価格帯は、土地で８００，０００円／坪～１，０００，０００円／坪である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では、共同住宅はみられるが、地価水準に見合う賃料水準にはなく、収益性が低いことから、収益価格は低位
に求められた。不動産市場でも収益性を追求する需要よりも自用としての取引が多く、周辺での成約価格に基づき価格
が形成される傾向にある。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ
、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    215,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.4]		 [100.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症の影響は残るもの
の、日本経済は持ち直し傾向にあり、不動産
市場も回復している。


幹線道路沿いの路線商業地域で、最寄駅への
接近性も良好である。一般的要因の影響等に
より地価は強含みで推移している。


個別的要因に特段の変動要因はない。地域の
標準的な画地であり、市場競争力は普通であ
る。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＫＩ公５

-16		 東大和市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北16m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
b ＴＯＭ公５

-1		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m都道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,200)
c ＴＯＭ公５

-15		 東久留米市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北18m都道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(70,200)
d ＳＡＫ公５

-1		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.8m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e ＫＩＴ公５

-15		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m私道
、南西4m、
角地
近商
高度地区1種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
286,658  		 100
[ 130.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
233,272 		 100
[  86.4]
269,991 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
270,000 
b (　           ) 
216,795  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
225,065 		 100
[  83.5]
269,539 
270,000 
c (　           ) 
222,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
230,358 		 100
[  87.2]
264,172 
264,000 
d (　           ) 
283,224  		 100
[ 120.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
237,200 		 100
[  90.6]
261,810 
262,000 
e (　           ) 
487,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
466,564 		 100
[ 138.1]
337,845 
338,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地購入

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 隣地購入

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    267,000 円／㎡]  



小平 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,219,763 
8,613,883 
33,605,880 
27,797,000 
5,808,880 		 （　0.9526）
5,533,539 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    125,762,250 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 432.08 ＲＣ4 1,728.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   955 ㎡     42.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上はファミリ－タイプ平均専有面積５０㎡程度の共同住宅 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
432.08 
84.2 
363.72 
2,950 
1,072,974 		 5.0  5,364,870 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
432.08 
86.2 
372.48 
2,200 
819,456 		 2.0  1,638,912 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
432.08 
86.2 
372.48 
2,200 
819,456 		 2.0  1,638,912 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
432.08 
86.2 
372.48 
2,200 
819,456 		 2.0  1,638,912 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,728.32 
85.7 
1,481.16 

3,531,342 		 10,281,606 
0 
⑨年額支払賃料      3,531,342 円　×　12ヶ月　＝　      42,376,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,481.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,376,104 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,695,044 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,121,060 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,281,606 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          98,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,219,763 円　　　　（　        44,209 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴОＢ公５賃貸
　　　　-11		 1,919  
(   1,917) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,132 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,204 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＡＩ公５賃貸
　　　　-10		 1,733  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,312 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小平 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,508,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,314,483 円  　　　       43,816,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      527,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,427,600 円  　　　　    418,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       418,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       418,000 円  　　　　    418,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,613,883 円　（　　　　　　         9,020 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 418,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,728.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,797,000 円  
（　　　　　        29,107 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,219,763 円      
②総費用 8,613,883 円      
③純収益　①－② 33,605,880 円      
④建物等に帰属する純収益 27,797,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,808,880 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,533,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,794 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,762,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
小平 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 5-8 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　江蔵　龍   TEL.
鑑定評価額 243,000,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市小川東町１丁目２０７８番１
｢小川東町１－１８－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 955  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

2:1		 店舗、事務所兼工場

ＲＣ2		 店舗、マンション等
が混在する路線商業
地域		 東22m都道 水道、ガス、下水 小川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 小川駅　南東方

300m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いの路線商業地域として、賃貸の低層店舗と中層の店舗兼共同住宅が混在した土地利用で推移するものと
予測する。また、車両通行量が多く、今後も店舗の集積度が向上するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    265,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小平市及び隣接市における幹線道路沿い及び各鉄道駅周辺の商業地域、住商混在地域等で、店舗の需要者
は、主にチェーン店である。金融緩和が継続する中、新型コロナウィルス感染症流行の影響から回復し、地価は若干の
上昇傾向で推移している。市場において取引の中心となる価格帯は土地で坪約８０万円台であり、面大地については賃
貸店舗の敷地と中層の店舗兼共同住宅の敷地の需要とが競合する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域では、中層建物の建築費に見合った賃料の収受が困難であり、収益価格は比準価格よりも低位となった。ただし
、近隣地域においては収益獲得を目的とした投資家のみならず自己使用を目的とした事業者の需要も認められる。よっ
て、幹線道路沿いの適切な取引事例に基づく実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    215,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.4]		 [100.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和が継続している中、新型コロナウィ
ルス感染症流行による消費低迷からも回復し
始め、小平市の地価は若干の上昇傾向となっ
ている。

路線商業地域で、駅接近性も良好であること
から、共同住宅地への転用も可能である。一
般的要因の影響により地価は若干の上昇傾向
で推移している。

代替・競争関係にある他の不動産との比較に
おける優劣はなく標準的で、競争力の程度も
変動していない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＡＮ公５

-5		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西11m市道、
北4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ＨＡＮ公５

-13		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m都道、
西8m、角地
２中専
高度2種最高25m
風致地区
(40,200)
c ＳＡＩ公５

-22		 清瀬市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東10.9m都
道、
北東7.6m、
二方路
２中専
高度地区2種
(70,200)
d ＫＩＴ公５

-9		 清瀬市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m都道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
258,928  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.1]
261,923 		 100
[  87.9]
297,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
298,000 
b (　           ) 
292,245  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
272,528 		 100
[ 103.2]
264,078 
264,000 
c (　           ) 
273,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
260,567 		 100
[  87.4]
298,132 
298,000 
d (　           ) 
221,316  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
212,463 		 100
[  91.2]
232,964 
233,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    265,000 円／㎡]  



小平 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,370,185 
8,468,083 
32,902,102 
26,871,300 
6,030,802 		 （　0.9546）
5,757,004 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    130,841,000 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 432.08 ＲＣ4 1,728.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   955 ㎡     42.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はロードサイド店舗、２階以上はファミリタイプ５０㎡程度の２ＬＤＫ共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.7 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
432.08 
84.2 
363.72 
2,950 
1,072,974 		 5.0  5,364,870 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
432.08 
86.2 
372.48 
2,200 
819,456 		 2.0  1,638,912 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
432.08 
86.2 
372.48 
2,200 
819,456 		 2.0  1,638,912 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
432.08 
86.2 
372.48 
2,200 
819,456 		 2.0  1,638,912 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,728.32 
85.7 
1,481.16 

3,531,342 		 10,281,606 
0 
⑨年額支払賃料      3,531,342 円　×　12ヶ月　＝　      42,376,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,481.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,376,104 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,542,566 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,273,538 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,281,606 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,647 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,370,185 円　　　　（　        43,320 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＺＲ公５賃貸
　　　　-9		 1,772  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,085 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,204 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＥＺＲ公５賃貸
　　　　-10		 1,945  
(   1,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,311 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小平 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,454,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,314,483 円  　　　       43,816,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      527,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,353,800 円  　　　　    409,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,468,083 円　（　　　　　　         8,867 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,728.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 35 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,871,300 円  
（　　　　　        28,137 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,370,185 円      
②総費用 8,468,083 円      
③純収益　①－② 32,902,102 円      
④建物等に帰属する純収益 26,871,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,030,802 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,757,004 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,028 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,841,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）