鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＩＲ公５ -37	小平市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
b	ＨＩＲ公５ -36	東村山市		建付地	（　）	不整形	北西8m市道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
c	ＭＡＲ公５ -30	東村山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北10.3m市道、西10m、角地		近商高度地区2種 (95,200)
d	ＫＩＴ公５ -11	清瀬市		建付地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＯＫＡ公５ -13	東久留米市		貸家建付地	（　）	長方形	南9.6m都道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,647	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	284,147	100 [ 70.1]	405,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 269,635	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	301,991	100 [ 76.5]	394,759		395,000
c	(　 ) 256,836	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	250,353	100 [ 61.6]	406,417		406,000
d	(　 ) 248,454	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	254,792	100 [ 60.3]	422,541		423,000
e	(　 ) 343,070	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,471	100 [ 87.3]	395,729		396,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 407,000 円／㎡]

小平 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在するので、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,542,196	3,156,364	11,385,832	8,027,600	3,358,232	（　0.9534） 3,201,738	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	74,459,023 円　　　　（　 322,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	143.77	Ｓ4	482.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	88 ％	300 ％	294 ％	231 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（各階フロア貸し）を想定

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

エレベーター設置のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	133.65	93.7	125.25	3,487	436,747	5.0	2,183,735
							1.0	436,747
2～ 2	事務所	116.25	96.4	112.05	2,500	280,125	3.0	840,375
							1.0	280,125
3～ 3	事務所	116.25	96.4	112.05	2,500	280,125	3.0	840,375
							1.0	280,125
4～ 4	事務所	116.25	96.4	112.05	2,500	280,125	3.0	840,375
							1.0	280,125
～

計		482.40	95.6	461.40		1,277,122		4,704,860
								1,277,122

⑨年額支払賃料	1,277,122 円　×　12ヶ月　＝　 15,325,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 461.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,325,464 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,226,037 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,099,427 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,704,860 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,285 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,277,122 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 399,484 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,542,196 円　　　　（　 62,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＡＩ公５賃貸　　　　-6	3,058 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,787	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,600 円/㎡　月額支払賃料（　 3,487 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＡＫ公５賃貸　　　　-24	2,543 ( 2,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,532
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	732,000 円	122,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	459,764 円	15,325,464　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 720,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,000,400 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,156,364 円　（　　　　　　 13,664 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 482.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,027,600 円（　　　　　 34,752 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,542,196 円
②総費用	3,156,364 円
③純収益　①－②	11,385,832 円
④建物等に帰属する純収益	8,027,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,358,232 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,201,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,860 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,459,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 322,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
小平 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 5-7

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　耕一

TEL.

鑑定評価額

90,600,000 円

１㎡当たりの価格

392,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市花小金井１丁目６番７外｢花小金井１－３－２８｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (88,294)
	台形 1:2	店舗、診療所兼住宅ＲＣ4	中低層小売店舗等が建ち並ぶ駅北側の商業地域	南西5.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	花小金井 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

花小金井駅　北西方

170m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地の一角に所在しており、特段の変動要因はない。当分の間現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 402,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小平市及びその周辺都市の各駅周辺や幹線道路沿いに形成された商業地域、住商混在地域である。主たる
需要者は、自社ビルの取得を目指す企業、テナントビル等の収益物件の取得を図る企業、投資家、面大地であればマン
ション等の開発業者である。同一需給圏の需給は、感染症の影響は残るものの回復傾向にあり、地価も強含みで推移し
ている。需要の中心となる価格帯は、１，２００，０００円／坪～１，３００，０００円／坪である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、駅前商業地であり、近隣地域内の各物件は極めて希少性を有する。賃貸収益に基づく収益価格は一定の説
得力を有するが、不動産市場では、周辺地域の成約価格と希少性に着目して取引価格が形成される傾向にある。よって
、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[ 93.2]

[100.0]
100

391,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響は残るもの
の、日本経済は持ち直し傾向にあり、不動産
市場も回復している。

駅前商業地域であり、特段の変動要因はない
。一般的要因等の影響を受け、地価は強含み
で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。地域の標準
的な画地で、市場競争力は普通程度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＵＴ公５ -24	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,360)
b	ＴＯＢ公５ -28	東村山市		更地	（　）	長方形	北東7.5m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	ＯＫＡ公５ -13	東久留米市		貸家建付地	（　）	長方形	南9.6m都道、中間画地		商業 (100,400)
d	ＭＡＲ公５ -30	東村山市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北10.3m市道、西10m、角地		近商高度地区2種 (95,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,413	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	362,497	100 [ 89.3]	405,932	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	406,000
b	(　 ) 383,980	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	382,839	100 [ 95.4]	401,299		401,000
c	(　 ) 343,070	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,471	100 [ 87.3]	395,729		396,000
d	(　 ) 256,836	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	250,353	100 [ 60.9]	411,089		411,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 402,000 円／㎡]

小平 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,579,023	3,362,185	12,216,838	8,817,200	3,399,638	（　0.9534） 3,241,215	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	75,377,093 円　　　　（　 326,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	143.77	Ｓ4	482.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	88 ％	300 ％	294 ％	231 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 95.6 ％
の理由

４階建の店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	133.65	93.7	125.25	3,700	463,425	6.0	2,780,550
							1.0	463,425
2～ 2	事務所	116.25	96.4	112.05	2,650	296,933	5.0	1,484,665
							1.0	296,933
3～ 3	事務所	116.25	96.4	112.05	2,450	274,523	5.0	1,372,615
							1.0	274,523
4～ 4	事務所	116.25	96.4	112.05	2,450	274,523	5.0	1,372,615
							1.0	274,523
～

計		482.40	95.6	461.40		1,309,404		7,010,445
								1,309,404

⑨年額支払賃料	1,309,404 円　×　12ヶ月　＝　 15,712,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 461.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,712,848 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 628,514 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,084,334 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,010,445 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,300 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,309,404 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 427,389 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,579,023 円　　　　（　 67,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＫＩ公５賃貸　　　　-8	3,100 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,626	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,823 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＨＡＮ公５賃貸　　　　-34	3,674 ( 3,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,071
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	804,000 円	134,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	471,385 円	15,712,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 720,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,098,800 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,362,185 円　（　　　　　　 14,555 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 482.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,817,200 円（　　　　　 38,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,579,023 円
②総費用	3,362,185 円
③純収益　①－②	12,216,838 円
④建物等に帰属する純収益	8,817,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,399,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,241,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,031 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,377,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326,000 円／㎡）