鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＮ公５ -13	小平市		更地	（　）	ほぼ整形	南10m都道、西8m、角地		２中専高度2種最高25m 風致地区 (40,200)
b	ＳＡＫ公５ -5	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
c	ＵＣＨ公５ -14	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	西7.3m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
d	ＴＯＭ公５ -15	東久留米市		建付地	（　）	台形	北18m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
e	ＴＯＭ公５ -1	東久留米市		建付地	（　）	長方形	西16m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 292,245	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	272,528	100 [ 120.3]	226,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 295,370	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	292,474	100 [ 117.2]	249,551		250,000
c	(　 ) 305,630	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	316,973	100 [ 124.1]	255,417		255,000
d	(　 ) 222,336	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	230,358	100 [ 101.0]	228,077		228,000
e	(　 ) 216,795	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	225,065	100 [ 99.9]	225,290		225,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

小平 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,801,658	12,201,063	43,600,595	28,366,300	15,234,295	（　0.9505） 14,480,197	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	321,782,156 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,181.43	Ｓ3	2,014.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高25m	75 ％	200 ％	180 ％	2,105 ㎡	57.0 m x 43.0 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの３階建店舗兼事務所で、駐車場の使用料は家賃に含むことを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼事務所	2,014.13	100.0	2,014.13	2,450	4,934,619	3.0	14,803,857
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,014.13	100.0	2,014.13		4,934,619		14,803,857
								0

⑨年額支払賃料	4,934,619 円　×　12ヶ月　＝　 59,215,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,215,428 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,552,926 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,662,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,803,857 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,801,658 円　　　　（　 26,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＵＲ公５賃貸　　　　-22	3,255 ( 3,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	2,563	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,456 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＵＲ公５賃貸　　　　-23	2,777 ( 2,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,377
c	ＴОＢ公５賃貸　　　　-14	2,912 ( 2,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,647

小平 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,514,000 円	419,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,776,463 円	59,215,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,636,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,435,800 円	419,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	419,000 円	419,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	419,000 円	419,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,201,063 円　（　　　　　　 5,796 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	419,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,366,300 円（　　　　　 13,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,801,658 円
②総費用	12,201,063 円
③純収益　①－②	43,600,595 円
④建物等に帰属する純収益	28,366,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,234,295 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,480,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 321,782,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
小平 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 5-6

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　内野　美樹

TEL.

鑑定評価額

457,000,000 円

１㎡当たりの価格

217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市花小金井３丁目１５番６外｢花小金井３－３４－２６｣				②地積　(㎡)	2,105 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (75,180)
	不整形 1.5:1	店舗兼事務所Ｓ3	営業所、店舗が多い都道沿いの商業地域	南18m都道、三方路	水道、ガス、下水	花小金井 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ都道

交通

施設

花小金井駅　北東方

1.6km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型商業施設が集積する交通量の多い路線商業地域で、地域の発展または衰退を促す要因は見当たらないため
、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小平市及び隣接市の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域及び住商混在地域である。駐車場を備えた沿道
型店舗は需要が大きく、売買に際しては、外食産業や大規模小売店舗を展開する法人、店舗併用マンション用地目的の
開発業者等、全国規模の展開をする法人が主体となり、底堅い需要がある。取引の中心となる価格帯は土地坪７０万円
～８０万円と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、幹線道路沿いに沿道型店舗が建ち並ぶ地域である。収益性が重視される地域ではあるが、駅から遠く店舗
の規模も大きいため賃料単価が低く抑えられ、収益価格は比準価格より低位に試算された。他方、比準価格は自己使用
目的の需要者の意思が反映された実際の取引価格から導かれ、規範性・信頼性は収益価格に比べて高いと言える。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の弱毒化に伴い、
経済活動が復活する中、継続する低金利や各
種政策に支えられ、不動産市場は緩やかな回
復基調にある。

交通量の多い新青梅街道沿いにあり、経済活
動の自粛ムードがやわらぐ中、集客力のある
施設では流動性の高まりが見られる。

地域の標準的な画地であり、特に変動はない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＡＲ公５ -29	東村山市		建付地	（　）	長方形	南東22m都道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＴＯＭ公５ -1	東久留米市		建付地	（　）	長方形	西16m都道、中間画地		２住居高度地区2種 (70,200)
c	ＴＯＭ公５ -15	東久留米市		建付地	（　）	台形	北18m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,200)
d	ＴＯＭ公５ -19	東久留米市		建付地	（　）	不整形	北西16m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 226,178	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	218,566	100 [ 94.3]	231,777	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	232,000
b	(　 ) 216,795	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	225,065	100 [ 99.9]	225,290		225,000
c	(　 ) 222,336	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	230,358	100 [ 100.5]	229,212		229,000
d	(　 ) 204,280	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	211,862	100 [ 93.0]	227,809		228,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

小平 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,664,999	12,293,912	43,371,087	28,772,500	14,598,587	（　0.9505） 13,875,957	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	308,354,600 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,181.43	Ｓ3	2,014.13
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高25m	75 ％	200 ％	180 ％	2,105 ㎡	57.0 m x 43.0 m	前面道路：都道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３階事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

ロードサイドの一棟貸し建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗兼事務所	2,014.13	100.0	2,014.13	2,444	4,922,534	3.0	14,767,602
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,014.13	100.0	2,014.13		4,922,534		14,767,602
								0

⑨年額支払賃料	4,922,534 円　×　12ヶ月　＝　 59,070,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,070,408 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,544,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	55,526,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,767,602 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,815 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,664,999 円　　　　（　 26,444 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＵＣＨ公５賃貸　　　　-33	1,952 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,164	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,444 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＩＳ公５賃貸　　　　-25	2,654 ( 2,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,736
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,550,000 円	425,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,772,112 円	59,070,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,636,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,485,000 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,293,912 円　（　　　　　　 5,840 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 2,014.13 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,772,500 円（　　　　　 13,669 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,664,999 円
②総費用	12,293,912 円
③純収益　①－②	43,371,087 円
④建物等に帰属する純収益	28,772,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,598,587 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,875,957 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308,354,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）