鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＣＨ公５ -16	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,100)
b	ＨＡＮ公５ -9	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＨＡＮ公５ -28	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＡＫＩ公５ -9	東大和市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	ＴＡＫ公５ -2	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m私道、東5m、角地		１中専高度2種最高25m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,270	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	192,590	100 [ 100.9]	190,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 192,082	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	186,726	100 [ 90.2]	207,013		207,000
c	(　 ) 233,852	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	230,413	100 [ 95.0]	242,540		243,000
d	(　 ) 200,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	197,451	100 [ 92.1]	214,388		214,000
e	(　 ) 199,313	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	191,348	100 [ 95.8]	199,737		200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

小平 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,580,435	304,454	1,275,981	896,280	379,701	（　0.9728） 369,373	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,394,841 円　　　　（　 87,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	36.50	ＬＳ2	73.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	96 ㎡	8.7 m x 11.3 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身～若年夫婦向け（専有面積３６㎡程度）の軽量鉄骨造２階建を想定

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下等想定（ＰＳ、ＭＢを考慮）

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	36.50	98.0	35.77	1,850	66,175	1.0	66,175
							1.0	66,175
2～ 2	住宅	36.50	98.0	35.77	1,905	68,142	1.0	68,142
							1.0	68,142
～

～

～

計		73.00	98.0	71.54		134,317		134,317
								134,317

⑨年額支払賃料	134,317 円　×　12ヶ月　＝　 1,611,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 71.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,611,804 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,515,096 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	134,317 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 134,317 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 64,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,580,435 円　　　　（　 16,463 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＩＳ公５賃貸　　　　-4	1,796 ( 1,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	1,866	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,987 円/㎡　月額支払賃料（　 1,905 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＩＳ公５賃貸　　　　-5	1,981 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	2,108
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,200 円	13,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	48,354 円	1,611,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 108,200 円	13,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	13,200 円	13,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,200 円	13,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 304,454 円　（　　　　　　 3,171 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 73.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	896,280 円（　　　　　 9,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,580,435 円
②総費用	304,454 円
③純収益　①－②	1,275,981 円
④建物等に帰属する純収益	896,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	379,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	369,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,394,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小平 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 -23

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　松岡　利喜雄

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市栄町１丁目１００番４９｢栄町１－９－１３｣				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模住宅の中にアパートが混在する住宅地域	北5m私道	水道、ガス、下水	東大和市 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ私道

交通

施設

東大和市駅　北東方

600m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変化は認められず、今後も現状のまま一般住宅やアパートが混在する住宅地域として推移する
ものと予測される。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 203,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 84,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西武線各線及びＪＲ武蔵野線沿線で、小平市西部及び隣接市の住宅地域である。需要者は都心部に通う
サラリーマンや同一需給圏内に勤務する一次取得者が中心となっている。東京郊外の住宅地として一定の需要があるた
め、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、土地は２，０００万前後、新築の戸建物件
は３，５００万～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺は、アパート等の収益物件も一部には見られるが、自用目的での取引が支配的であることから居住の快
適性・利便性が重要視される傾向がある。よって、比準価格を中心に価格形成がなされているといえるので、比準価格
を採用し、収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 -26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 209,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[102.0]

[100.0]
100

204,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で在宅勤務
が増加し、住宅への関心の高まりから、住宅
地の地価は緩やかな上昇傾向である。

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域として成熟し
ており、一般的要因の影響を受けて、地域の
地価水準も緩やかな上昇基調で推移している
。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＣＨ公５ -16	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,100)
b	ＳＡＫ公５ -25	小平市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,100)
c	ＨＡＮ公５ -14	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴＡＫ公５ -1	小平市		建付地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,270	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	192,590	100 [ 100.9]	190,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 197,887	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,470	100 [ 99.8]	199,870		200,000
c	(　 ) 203,285	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	201,093	100 [ 94.8]	212,123		212,000
d	(　 ) 220,198	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	217,823	100 [ 98.6]	220,916		221,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

小平 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存しているため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,507,282	290,916	1,216,366	848,750	367,616	（　0.9728） 357,617	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	8,127,659 円　　　　（　 84,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	35.71	ＬＳ2	71.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	96 ㎡	8.7 m x 11.3 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ、平均専有面積３５㎡程度を想定した。

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下を想定し、ＰＳ等を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	35.71	98.0	35.00	1,810	63,350	1.0	63,350
							1.0	63,350
2～ 2	住宅	35.71	98.0	35.00	1,850	64,750	1.0	64,750
							1.0	64,750
～

～

～

計		71.42	98.0	70.00		128,100		128,100
								128,100

⑨年額支払賃料	128,100 円　×　12ヶ月　＝　 1,537,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 70.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,537,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 92,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,444,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	128,100 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 128,100 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 61,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,507,282 円　　　　（　 15,701 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＡＲ公５賃貸　　　　-7	1,874 ( 1,797)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,912	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,902 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＡＲ公５賃貸　　　　-8	1,854 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,911
c	ＭＡＲ公５賃貸　　　　-9	1,826 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,884

小平 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	12,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	46,116 円	1,537,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 102,500 円	12,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	12,500 円	12,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,500 円	12,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 290,916 円　（　　　　　　 3,030 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 71.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	848,750 円（　　　　　 8,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,507,282 円
②総費用	290,916 円
③純収益　①－②	1,216,366 円
④建物等に帰属する純収益	848,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	367,616 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	357,617 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,725 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,127,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,700 円／㎡）