別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 小平 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小平 -8 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　耕一   TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小平市鈴木町１丁目４２２番２３ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が見 られる閑静な住宅地 域 東5m市道 水道、ガス、下水 花小金井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 花小金井駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏外の住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、当分の間現状のまま推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    220,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として、小平市及び隣接市内の西武鉄道各線の各駅利用の住宅地域である。主たる需要者は、都心や 多摩中心部への通勤者及び市内在住者等地域に地縁を有する住宅取得希望者である。同一需給圏では、都心部から転居 の動きがあるなど戸建住宅の需要が高まっており、利便性の高い住宅地域を中心に地価は強含みで推移している。中心 となる価格帯は、新築戸建住宅で、５，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした低層住宅地域で、居住の快適性等に着目して価格が形成される地域である。行政的 条件の制約等から地価水準に見合う収益が獲得できないため、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用 した。不動産市場でも周辺での成約価格に着目して価格が形成されていることから、比準価格の規範性は高いものと判 断した。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    217,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響は残るもの の、日本経済は持ち直し傾向にあり、不動産 市場も回復している。 最寄駅徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因 に特段の変動はない。一般的要因の影響を受 け、地価は強含みで推移している。 個別的要因に特段の変動はない。地域の標準 的な画地で、市場競争力は普通程度である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％