鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小平 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＮ公５ -17	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、北4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＳＡＫ公５ -5	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m私道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
c	ＳＡＫ公５ -11	小平市		建付地	（　）	袋地等	東6m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＳＡＫ公５ -19	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.6m市道、北5m、角地		１低専高度地区1種風致地区 (50,80)
e	ＫＵＲ公５ -65	小平市		貸家建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 249,814	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	239,831	100 [ 97.0]	247,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 295,370	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	292,474	100 [ 112.5]	259,977		265,000
c	(　 ) 195,019	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	231,728	100 [ 96.5]	240,133		245,000
d	(　 ) 256,628	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	247,991	100 [ 101.0]	245,536		250,000
e	(　 ) 318,366	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	320,595	100 [ 97.0]	330,510		337,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

小平 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,666,113	529,671	2,136,442	1,516,060	620,382	（　0.9725） 603,321	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	13,407,133 円　　　　（　 81,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	12.2 m x 13.5 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建のファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約３１㎡）

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.00	98.0	61.74	1,820	112,367	1.0	112,367
							1.0	112,367
2～ 2	居宅	63.00	98.0	61.74	1,850	114,219	1.0	114,219
							1.0	114,219
～

～

～

計		126.00	98.0	123.48		226,586		226,586
								226,586

⑨年額支払賃料	226,586 円　×　12ヶ月　＝　 2,719,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 123.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,719,032 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,142 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,555,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	226,586 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,130 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 226,586 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 108,093 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,666,113 円　　　　（　 16,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴОＢ公５賃貸　　　　-56	1,641 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,744	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＡＫ公５賃貸　　　　-2	2,414 ( 2,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,117
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小平 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,600 円	22,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	81,571 円	2,719,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 181,200 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 529,671 円　（　　　　　　 3,210 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,516,060 円（　　　　　 9,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,666,113 円
②総費用	529,671 円
③純収益　①－②	2,136,442 円
④建物等に帰属する純収益	1,516,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	620,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	603,321 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,407,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小平 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小平 -5

東京都

多摩第４

氏名

不動産鑑定士　土屋　俊世

TEL.

鑑定評価額

41,600,000 円

１㎡当たりの価格

252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小平市鈴木町２丁目２０５番１１２				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域	西5m私道	水道、ガス、下水	花小金井 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　５
ｍ私道

交通

施設

花小金井駅南西方

800m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に格別の変動要因は認められず、当面は概ね現状程度で推移するものと判断される。地価水準は、緩や
かな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 85,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小平市及び同市に隣接する東村山市、東大和市、東久留米市等のうち、西武線各線沿線の住宅地域であ
る。需要者は、都心への通勤者や同一需給圏内に所在する中小工場、事業所等に勤務する一次取得者層を主体とする。
周辺地域は鉄道駅徒歩圏の住宅地域で需要はある。地価は、新型コロナウイルス感染症の影響も少なく、緩やかな上昇
傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地３０坪程度の新築建売住宅の総額で４，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小平市の住宅地域は、アパート等の賃貸物件も散見されるが、不動産の賃貸収入を目的とした取引は稀であり、比準価
格を中心に価格形成がなされている。よって、収益価格は、理論的ではあるものの、実証性を有する比準価格との比較
において説得力に欠けることから参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小平 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 317,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[127.4]

[102.0]
100

253,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産取引市場は、住宅地を中心に堅調に推
移している。商業地についても、需要は回復
傾向にある。

特段の変動はないが、一般的要因の影響等を
受け、地価は緩やかな上昇傾向で推移してい
る。

特段の変動はないが、西道路であるので、日
照・通風等の快適性がやや優り、選好性もや
や優る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

小平 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＡＮ公５ -15	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m道路、北6m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＨＡＮ公５ -17	小平市		建付地	（　）	ほぼ整形	西5m市道、北4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＳＡＫ公５ -15	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北東4.5m、準角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＳＡＫ公５ -19	小平市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.6m市道、北5m、角地		１低専高度地区1種風致地区 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,934	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	247,872	100 [ 99.9]	248,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 249,814	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	239,831	100 [ 97.0]	247,248		252,000
c	(　 ) 265,328	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	252,074	100 [ 95.0]	265,341		271,000
d	(　 ) 256,628	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	247,991	100 [ 101.0]	245,536		250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

小平 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,753,291	542,038	2,211,253	1,557,220	654,033	（　0.9725） 636,047	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,134,378 円　　　　（　 85,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小平 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	12.2 m x 13.5 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（小家族向き）、専有面積３１㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 98.0 ％
の理由

外階段、外廊下等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.00	98.0	61.74	1,870	115,454	1.0	115,454
							1.0	115,454
2～ 2	住宅	63.00	98.0	61.74	1,920	118,541	1.0	118,541
							1.0	118,541
～

～

～

計		126.00	98.0	123.48		233,995		233,995
								233,995

⑨年額支払賃料	233,995 円　×　12ヶ月　＝　 2,807,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 123.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,807,940 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 168,476 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,639,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	233,995 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,995 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,753,291 円　　　　（　 16,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＫＩ公５賃貸　　　　-6	1,937 ( 1,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,977	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,003 円/㎡　月額支払賃料（　 1,920 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＵＲ公５賃貸　　　　-15	1,849 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,887
c	ＭＡＲ公５賃貸　　　　-3	2,093 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,013

小平 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,200 円	22,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	84,238 円	2,807,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,100 円	22,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 542,038 円　（　　　　　　 3,285 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,557,220 円（　　　　　 9,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,753,291 円
②総費用	542,038 円
③純収益　①－②	2,211,253 円
④建物等に帰属する純収益	1,557,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	636,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,134,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,700 円／㎡）