鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小金井 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴМ（公）５ -124	小金井市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＩＫ（公）５ -17	小金井市		更地	（　）	長方形	西8.5m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	ＴМ（公）５ -108	小金井市		更地	（　）	長方形	東6.4m市道、北4m、角地		商業 (100,382)
d	ＴМ（公）５ -12	小金井市		建付地	（　）	長方形	西5.7m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	ＩＴ（公）５ -19	武蔵野市		更地	（　）	ほぼ台形	東16m都道、中間画地		近商高度2種最高23m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 607,350	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	505,629	100 [ 93.1]	543,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	543,000
b	(　 ) 425,389	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	431,770	100 [ 79.9]	540,388		540,000
c	(　 ) 987,255	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	994,030	100 [ 152.3]	652,679		653,000
d	(　 ) 615,711	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	628,641	100 [ 97.5]	644,760		645,000
e	(　 ) 648,047	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	662,952	100 [ 120.7]	549,256		549,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +23.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 542,000 円／㎡]

小金井 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,988,098	1,758,120	8,229,978	5,039,300	3,190,678	（　0.9660） 3,082,195	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	71,678,953 円　　　　（　 454,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	115.20	Ｓ3	339.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階住宅は１ＤＫタイプ、戸数６戸（平均賃貸面積約３３㎡）

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

共用部分面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.28	81.6	92.48	3,600	332,928	6.0	1,997,568
							1.0	332,928
2～ 2	居宅	113.28	88.6	100.32	2,650	265,848	1.0	265,848
							1.0	265,848
3～ 3	居宅	113.28	88.6	100.32	2,650	265,848	1.0	265,848
							1.0	265,848
～

～

計		339.84	86.3	293.12		864,624		2,529,264
								864,624

⑨年額支払賃料	864,624 円　×　12ヶ月　＝　 10,375,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,375,488 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 518,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,856,714 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,529,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 8 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 864,624 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1307　＝　 107,356 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,988,098 円　　　　（　 63,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＭ（公）５賃　　　　-22	3,054 ( 2,988)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [116.0]	100 [102.0]	2,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,681 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＫ（公）５賃　　　　-6	2,732 ( 2,673)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	2,734
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小金井 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	322,000 円	80,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	415,020 円	10,375,488　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 672,100 円	80,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	80,500 円	80,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,500 円	80,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,758,120 円　（　　　　　　 11,127 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9660

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,500,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 339.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,039,300 円（　　　　　 31,894 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,988,098 円
②総費用	1,758,120 円
③純収益　①－②	8,229,978 円
④建物等に帰属する純収益	5,039,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,190,678 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,082,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,678,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 454,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小金井 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小金井 5-5

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　岩井　喜一

TEL.

鑑定評価額

83,000,000 円

１㎡当たりの価格

525,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小金井市東町４丁目１１８９番１０４｢東町４－３８－２４｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	小規模小売店、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域	東5.5m市道	水道、ガス、下水	東小金井 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 60 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

標準地の東側の一部が都市計
画道路区域（計画幅員１６ｍ
、計画決定のみ）に含まれる

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

東小金井駅南方

200m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、中低層の店舗兼共同住宅が見られる商業地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと
予測する。地価水準はやや上昇で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 544,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 431,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏の範囲は、多摩地域のＪＲ中央線沿線の各駅、私鉄の主要駅から徒歩圏の商業地域である。需要者層は物
販、飲食及びサ－ビス業等の経営者、事業法人や地積が大きい場合にはマンションデベロッパ－などである。新型コロ
ナウイルス感染症により飲食やサ－ビス業は厳しい状況にあるが、地価はやや上昇で推移している。売買取引が少なく
、取引された画地面積も様々であるが、１㎡あたり４０万円から６０万円程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は東小金井駅周辺の近隣商業地域で繁華性も比較的高く、収益を目的とした不動産取引も行われている。収
益価格は想定建物、純収益及び利回りなどを適切に想定して査定したもので実証的で信頼性が高い。比準価格は成約事
例が少ないため広範囲の類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算した。本件では収益価格と比準価格
を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小金井 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 516,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[100.6]

[100.0]
100

526,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は収束しつつあり
景気は横ばいで推移している。小金井市は人
口はほぼ横ばい、地価はやや上昇傾向で推移
している。

東小金井駅前から続く栗山通り沿いの近隣商
業地域で繁華性も認められる。店舗の入れ替
え等はあるものの地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

小金井 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＫ（公）５ -17	小金井市		更地	（　）	長方形	西8.5m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＯＨ（公）５ -5	三鷹市		更地	（　）	不整形	北東8.9m市道、中間画地		近商高度3種最高25m 特別用途地区 (90,300)
c	ＫＴ（公）５ -101	西東京市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	ＫＮ（公）５ -23	西東京市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 425,389	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	430,068	100 [ 79.9]	538,258	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	538,000
b	(　 ) 638,937	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	721,289	100 [ 125.5]	574,732		575,000
c	(　 ) 758,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	505,773	100 [ 92.1]	549,156		549,000
d	(　 ) 601,629	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	616,214	100 [ 110.6]	557,156		557,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 544,000 円／㎡]

小金井 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,909,639	1,879,158	8,030,481	4,881,800	3,148,681	（　0.9512） 2,995,025	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	68,068,750 円　　　　（　 431,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	Ｓ3	339.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.5 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階住宅、約３５㎡程度の１ＤＫを想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同程度の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	113.28	81.6	92.48	3,000	277,440	6.0	1,664,640
							1.0	277,440
2～ 2	住宅	113.28	88.6	100.32	2,800	280,896	1.0	280,896
							1.0	280,896
3～ 3	住宅	113.28	88.6	100.32	2,900	290,928	1.0	290,928
							1.0	290,928
～

～

計		339.84	86.3	293.12		849,264		2,236,464
								849,264

⑨年額支払賃料	849,264 円　×　12ヶ月　＝　 10,191,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,191,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 509,558 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,681,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,236,464 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 849,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 206,783 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,909,639 円　　　　（　 62,719 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＫ（公）５賃　　　　-4	2,980 ( 2,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,950	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,862 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＫ（公）５賃　　　　-10	2,193 ( 2,145)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小金井 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,000 円	77,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	509,558 円	10,191,168　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 642,900 円	77,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,000 円	77,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,879,158 円　（　　　　　　 11,893 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 339.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,881,800 円（　　　　　 30,897 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,909,639 円
②総費用	1,879,158 円
③純収益　①－②	8,030,481 円
④建物等に帰属する純収益	4,881,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,148,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,995,025 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,068,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 431,000 円／㎡）