別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
小金井 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 5-4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　稲葉　浩一   TEL.
鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 378,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市東町４丁目１６４７番１４
｢東町４－５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 東5.4m市道 水道、ガス、下水 新小金井

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ市道 交通

施設		 新小金井駅南方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から近い近隣商業地域であるが、商業地としての繁華性はやや劣るため、住宅用途への利用割合も高くな
っている。大きな地域要因の変動はないことからしばらくは現状維持程度で推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小金井市及びその周辺市における住商混在地域である。需要者は、当該地域において店舗、事務所等と
して利用する法人、収益用不動産として取得する投資家及び不動産会社が中心であるが、最寄駅から近いことから共同
住宅用地としての需要も見込まれる。地価の水準は、収益性により個別性が強いが㎡あたり３５万円から５０万円程度
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅前の商業地域であり、土地残余法により収益価格を試算したが、やや想定要素が多い。一方、比準価格
は、実際の市場において取引事例より比準しており、取引価格においては収益性も考慮されているものである。よって
説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小金井 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    516,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[140.5]		 [100.0]
100		 376,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な住環境が享受できることから人気が高
い。低金利政策が継続していることもあり、
地価は上昇傾向が継続している。


近隣商業地域としての繁華性はやや低いが。
最寄駅からも近く共同住宅ニーズもあり、堅
調な不動産投資市場を反映し、地価は上昇傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＹ（公）
５
-9		 小金井市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m都道、
北16m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
b ＥＹ（公）
５
-110		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南30m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c ＫＴ（公）
５
-101		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＴМ（公）
５
-118		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
南東2.7m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
e ＫＳ（公）
５
-19		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m都道、
中間画地
近商
高度2種最高23m
(72,148)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
354,695  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
406,054 		 100
[  98.4]
412,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
413,000 
b (　           ) 
390,206  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
312,474 		 100
[  83.4]
374,669 
375,000 
c (　           ) 
758,659  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 150.0]
505,773 		 100
[ 112.2]
450,778 
451,000 
d (　           ) 
362,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
402,453 		 100
[  96.8]
415,757 
416,000 
e (　           ) 
510,765  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
534,460 		 100
[ 118.6]
450,641 
451,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +26.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    394,000 円／㎡]  



小金井 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,929,822 
1,427,450 
5,502,372 
4,063,940 
1,438,432 		 （　0.9749）
1,402,327 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     31,162,822 円　　　　（　    260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ4 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   120 ㎡      9.4 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階から４階１ＤＫ、平均専有面積３０㎡程度の賃貸住宅 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 規模、構造、用途等を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
75.0 
52.50 
2,800 
147,000 		 6.0  882,000 
1.0  147,000 

 2～ 2		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,354 
140,063 		 1.0  140,063 
1.0  140,063 

 3～ 3		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,530 
150,535 		 1.0  150,535 
1.0  150,535 

 4～ 4		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,630 
156,485 		 1.0  156,485 
1.0  156,485 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
82.5 
231.00 

594,083 		 1,329,083 
594,083 
⑨年額支払賃料        594,083 円　×　12ヶ月　＝　       7,128,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,128,996 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       356,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,772,546 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,329,083 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,626 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          594,083 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         144,650 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,929,822 円　　　　（　        57,749 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＹ（公）５賃
　　　　-16		 2,235  
(   2,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]
2,420 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,354 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＥＹ（公）５賃
　　　　-24		 2,713  
(   2,654) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[108.0]
2,392 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 317,000 円  　　　　     63,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 356,450 円  　　　        7,128,996　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      529,300 円  　　　　     63,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,427,450 円　（　　　　　　        11,895 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,063,940 円  
（　　　　　        33,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,929,822 円      
②総費用 1,427,450 円      
③純収益　①－② 5,502,372 円      
④建物等に帰属する純収益 4,063,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,438,432 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,402,327 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,686 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,162,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     260,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
小金井 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 5-4 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　岩井　喜一   TEL.
鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 378,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市東町４丁目１６４７番１４
｢東町４－５－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地
域		 東5.4m市道 水道、ガス、下水 新小金井

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ市道 交通

施設		 新小金井駅　南方

130m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 新小金井駅前に近い近隣商業地域ながら、店舗としての需要は弱く、代わって戸建分譲などが見られるようにな
った。地価はやや上昇で推移している。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、小金井市及びその周辺市内の店舗やマンション等が多い近隣商業地域である。主な需要者層は
自用または賃貸併用の店舗兼共同住宅の取得を目的とした個人や中小法人である。画地規模が大きい場合にはマンショ
ンデベロッパ－も需要者となる。店舗の需要は弱いが、住宅としての需要はあり地価はやや上昇で推移している。取引
される画地面積は様々で総額の把握は難しいが、１㎡あたりの単価は３５万円～５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は新小金井駅前の商業地域で店舗としての需要は弱いものの、賃貸マンションなどは多く見られる。比準価
格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。また、収益価格も賃貸建物を
想定のうえ周辺での成約賃料等を反映したもので、やや低く試算されたが、ここでは比準価格を中心に、収益価格をも
比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小金井 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    516,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[140.5]		 [100.0]
100		 376,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症は収束しつつあり
景気は横ばいで推移している。小金井市は人
口はほぼ横ばい、地価はやや上昇傾向で推移
している。

新小金井駅前の近隣商業地域だが、店舗需要
は弱い。地域要因に変動はなく地価はやや上
昇で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＫ（公）
５
-17		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8.5m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＴМ（公）
５
-118		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
南東2.7m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
c ＭＡ（公）
５
-101		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北36m都道、
東4.4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＫＮ（公）
５
-7		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南20m都道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
425,389  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
430,068 		 100
[ 109.2]
393,835 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
394,000 
b (　           ) 
362,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
402,453 		 100
[ 104.9]
383,654 
384,000 
c (　           ) 
414,880  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
421,933 		 100
[ 107.0]
394,330 
394,000 
d (　           ) 
339,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
343,182 		 100
[  96.1]
357,109 
357,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    394,000 円／㎡]  



小金井 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,920,115 
1,431,650 
5,488,465 
4,019,560 
1,468,905 		 （　0.9752）
1,432,476 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     32,556,273 円　　　　（　    271,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 70.00 Ｓ4 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   120 ㎡      9.3 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階住宅、約３０㎡程度の１ＤＫ６戸を想定 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同程度の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
75.0 
52.50 
2,800 
147,000 		 6.0  882,000 
1.0  147,000 

 2～ 2		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,400 
142,800 		 1.0  142,800 
1.0  142,800 

 3～ 3		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,500 
148,750 		 1.0  148,750 
1.0  148,750 

 4～ 4		 住宅
70.00 
85.0 
59.50 
2,600 
154,700 		 1.0  154,700 
1.0  154,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
82.5 
231.00 

593,250 		 1,328,250 
593,250 
⑨年額支払賃料        593,250 円　×　12ヶ月　＝　       7,119,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,119,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       355,950 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,763,050 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,328,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          593,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         144,447 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,920,115 円　　　　（　        57,668 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＫ（公）５賃
　　　　-19		 2,538  
(   2,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,848 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,453 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＫ（公）５賃
　　　　-20		 2,100  
(   2,055) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,308 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 317,000 円  　　　　     63,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 355,950 円  　　　        7,119,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      102,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      529,300 円  　　　　     63,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,431,650 円　（　　　　　　        11,930 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,019,560 円  
（　　　　　        33,496 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,920,115 円      
②総費用 1,431,650 円      
③純収益　①－② 5,488,465 円      
④建物等に帰属する純収益 4,019,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,468,905 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,432,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,937 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,556,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     271,000 円／㎡）