別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
小金井 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 -17 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　岩井　喜一   TEL.
鑑定評価額 78,800,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市緑町５丁目２４４３番２３外
｢緑町５－１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,172)

1:2		 共同住宅

Ｗ2		 アパートのほか一般
住宅も見られる住宅
地域		 東4.3m私道 水道、ガス、下水 武蔵小金井

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．３
ｍ私道		 交通

施設		 武蔵小金井駅　北東方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,172)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅や共同住宅が見られる低層住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。
地価水準はやや上昇で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線沿線の小金井市及びその周辺市内に存する最寄駅から徒歩圏の低層住宅地域である
。需要者層は主に上記圏域からの一次住宅取得者が多く、区部から転入者も見られる。利便性の比較的良い地域で、住
宅に対する潜在的な需要があり、地価はやや上昇で推移している。価格帯は土地１００㎡程度として、更地で３，５０
０万円から４，５００万円、新築建売住宅で５，０００万円台から７，０００万円台までのものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は武蔵小金井駅から徒歩圏の低層住宅地域で自用の居住を目的とした取引が主である。同地域には賃貸住宅
も見られるが既存地主の経営が殆どで、賃貸による収益性が地価に反映されているとは言い難い。比準価格は類似地域
における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。本評価では比準価格を採用し、収益価格は
参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小金井 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    381,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[111.4]		 [102.0]
100		 350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    342,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症は収束しつつあり
景気は横ばいで推移している。小金井市は人
口はほぼ横ばい、地価はやや上昇傾向で推移
している。

武蔵小金井駅から徒歩圏の低層住宅地域で、
地域要因に変動はない。地価はやや上昇で推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＫ（公）
５
-13		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南6m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(70,200)
b ＥＹ（公）
５
-8		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＥＹ（公）
５
-23		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＩＫ（公）
５
-20		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m未舗装私
道、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＩＫ（公）
５
-15		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
486,540  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
550,331 		 100
[ 116.1]
474,015 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
483,000 
b (　           ) 
402,420  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
400,447 		 100
[ 115.8]
345,809 
353,000 
c (　           ) 
373,946  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
371,746 		 100
[ 114.6]
324,386 
331,000 
d (　           ) 
413,831  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
399,643 		 100
[ 111.2]
359,391 
367,000 
e (　           ) 
470,351  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
454,225 		 100
[ 104.0]
436,755 
445,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



小金井 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,315,162 
1,283,290 
6,031,872 
3,944,500 
2,087,372 		 （　0.9725）
2,029,969 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     45,110,422 円　　　　（　    200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 155.00 ＬＳ2 310.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区1種
 70 ％   200 ％   172 ％   225 ㎡     11.0 m x   23.0 m  前面道路：私道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫで平均専有面積４０㎡程度、４戸を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
155.00 
90.0 
139.50 
2,200 
306,900 		 1.0  306,900 
1.0  306,900 

 2～ 2		 住宅
155.00 
90.0 
139.50 
2,300 
320,850 		 1.0  320,850 
1.0  320,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
310.00 
90.0 
279.00 

627,750 		 627,750 
627,750 
⑨年額支払賃料        627,750 円　×　12ヶ月　＝　       7,533,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     279.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,533,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       376,650 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,156,350 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           627,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          627,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         152,848 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,315,162 円　　　　（　        32,512 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＹ（公）５賃
　　　　-15		 2,368  
(   2,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,554 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＫ（公）５賃
　　　　-13		 1,859  
(   1,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,977 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 287,500 円  　　　　     57,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 225,990 円  　　　        7,533,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      480,100 円  　　　　     57,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        57,500 円  　　　　     57,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,500 円  　　　　     57,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,283,290 円　（　　　　　　         5,704 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     310.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0686     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,944,500 円  
（　　　　　        17,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,315,162 円      
②総費用 1,283,290 円      
③純収益　①－② 6,031,872 円      
④建物等に帰属する純収益 3,944,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,087,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,029,969 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,022 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,110,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     200,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
小金井 -17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 -17 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　入村　匡哉   TEL.
鑑定評価額 78,800,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市緑町５丁目２４４３番２３外
｢緑町５－１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区1種


(70,172)

1:2		 共同住宅

Ｗ2		 アパートのほか一般
住宅も見られる住宅
地域		 東4.3m私道 水道、ガス、下水 武蔵小金井

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．３ｍ
市道		 交通

施設		 武蔵小金井駅北東方

1.1km		 法令

規制		 １中専
(70,172)
準防 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から駅徒歩圏の閑静な住環境の概ね良好な熟成した混在住宅地域であり、大きな地域変動要因はないが、
コロナ禍による影響の回復傾向を反映して、地価は上昇傾向に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の小金井市及び周辺市域に存する最寄駅から概ね徒歩圏の住宅地域である。需要者は都心
への通勤者及び地縁的選好性を有するもので、第一次取得者が中心、区部からの転入者も見られる。共同住宅が建ち並
び一般住宅も見られる住宅地域であり、居住環境が概ね良好であることから、堅調な需要に支えられ、地価は上昇傾向
にある。土地価格は３，０００～４，０００万円台、新築戸建物件で５，０００万円台が中心価格帯と考える。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数の自己居住用目的の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は地主の資産活用等に基
づく共同住宅が多い地域であり、また、分譲マンション建設目的の不動産開発業者の土地取引も見られる。本件では客
観的に市場性を織り込んでいる比準価格を標準として、自己利用目的の土地取引が多い地域のため、想定要素が介在す
る流動的な収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小金井 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    381,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[102.0]		 100
[111.4]		 [102.0]
100		 350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    342,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ２３区からの転入増加もあり、人口は直近５
年間は増加傾向。低金利や人気の高さを反映
し、土地供給に対して堅調な需要増、地価は
上昇傾向にある。

閑静な混在住宅地域、最寄駅からの概ね徒歩
圏、住環境は概ね良好、旺盛なな需要に支え
られ、地価は上昇傾向で推移している。


東側道路で日照が普通、規模・形状共に標準
的な画地であり、市場競争力は概ね普通であ
る。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 -17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＹ（公）
５
-8		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＩＫ（公）
５
-20		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m未舗装私
道、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＴМ（公）
５
-19		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＴМ（公）
５
-1		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西5m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
402,420  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
400,447 		 100
[ 115.5]
346,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
354,000 
b (　           ) 
413,831  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
399,643 		 100
[ 111.7]
357,782 
365,000 
c (　           ) 
344,249  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
380,249 		 100
[ 110.6]
343,806 
351,000 
d (　           ) 
330,836  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
369,415 		 100
[ 108.4]
340,789 
348,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



小金井 -17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,720,103 
1,543,400 
6,176,703 
4,063,940 
2,112,763 		 （　0.9752）
2,060,366 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     46,826,500 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 -17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｓ3 305.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区1種
 70 ％   200 ％   172 ％   225 ㎡     11.0 m x   23.0 m  前面道路：私道     　   4.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積４０㎡程度の賃貸住戸７戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
2,100 
273,000 		 1.0  273,000 
1.0  273,000 

 2～ 2		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
2,200 
286,000 		 1.0  286,000 
1.0  286,000 

 3～ 3		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
2,300 
103,500 		 1.0  103,500 
1.0  103,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
305.00 
100.0 
305.00 

662,500 		 662,500 
662,500 
⑨年額支払賃料        662,500 円　×　12ヶ月　＝　       7,950,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     305.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,950,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       397,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,552,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           662,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,294 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          662,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         161,309 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,720,103 円　　　　（　        34,312 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＹ（公）５賃
　　　　-13		 2,302  
(   2,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[112.0]
2,254 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,249 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＥＹ（公）５賃
　　　　-14		 2,198  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
2,244 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 -17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 320,500 円  　　　　     64,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 397,500 円  　　　        7,950,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      162,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      535,200 円  　　　　     64,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        64,100 円  　　　　     64,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,100 円  　　　　     64,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,543,400 円　（　　　　　　         6,860 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     305.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,063,940 円  
（　　　　　        18,062 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,720,103 円      
②総費用 1,543,400 円      
③純収益　①－② 6,176,703 円      
④建物等に帰属する純収益 4,063,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,112,763 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,060,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,157 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,826,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）