鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小金井 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＹ（公）５ -9	小金井市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m都道、北16m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
b	ＥＹ（公）５ -110	小金井市		建付地	（　）	長方形	南30m都道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	ＥＹ（公）５ -2	小金井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4.5m、角地		１中専高度地区1種 (80,200)
d	ＭＡ（公）５ -17	小金井市		更地	（　）	不整形	東19.5m都道、南4m、北西3.4m、三方路		１住居高度地区2種 (80,200)
e	ＩＫ（公）５ -13	小金井市		建付地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 354,695	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	406,054	100 [ 106.1]	382,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	383,000
b	(　 ) 390,206	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.0]	312,474	100 [ 84.7]	368,919		369,000
c	(　 ) 332,447	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	323,497	100 [ 87.3]	370,558		371,000
d	(　 ) 166,271	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	179,772	100 [ 97.5]	184,382		184,000
e	(　 ) 486,540	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	550,331	100 [ 97.8]	562,711		563,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +26.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 376,000 円／㎡]

小金井 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,601,998	1,241,558	5,360,440	3,743,440	1,617,000	（　0.9749） 1,576,413	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	35,031,400 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫで平均専有面積４０㎡程度、６戸を想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同程度の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	80.0	72.00	2,300	165,600	1.0	165,600
							1.0	165,600
2～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	2,450	198,450	1.0	198,450
							1.0	198,450
3～ 3	住宅	90.00	90.0	81.00	2,500	202,500	1.0	202,500
							1.0	202,500
～

～

計		270.00	86.7	234.00		566,550		566,550
								566,550

⑨年額支払賃料	566,550 円　×　12ヶ月　＝　 6,798,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,798,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 339,930 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,458,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	566,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,382 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 566,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 137,946 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,601,998 円　　　　（　 39,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＫ（公）５賃　　　　-7	2,152 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,410	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＩＫ（公）５賃　　　　-8	2,605 ( 2,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,856
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小金井 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,000 円	58,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	203,958 円	6,798,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 487,600 円	58,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,400 円	58,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,241,558 円　（　　　　　　 7,479 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,400,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,743,440 円（　　　　　 22,551 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,601,998 円
②総費用	1,241,558 円
③純収益　①－②	5,360,440 円
④建物等に帰属する純収益	3,743,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,617,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,576,413 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,031,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小金井 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小金井 -15

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　冨田　建

TEL.

鑑定評価額

62,300,000 円

１㎡当たりの価格

375,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小金井市貫井北町２丁目８７２番２７｢貫井北町２－８－１６｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2F1B	共同住宅、店舗等混在の準幹線沿いの住宅地域	北12m市道	水道、ガス、下水	武蔵小金井 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北１２ｍ市
道

交通

施設

武蔵小金井駅北西方

1.2km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は準幹線道路沿いのため共同住宅等の需要も期待できる立地である。市内の取引動向を勘案しても住宅
地の需要は底堅いことから、共同住宅等の需要も認め得るため価格動向は微増傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 376,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 188,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小金井市内の住宅地域全般と、準幹線道路沿いの立地のため多摩東部各市の準幹線道路沿いの混在住宅地
域を含む住宅地域の範囲全般の双方と判定する。主な需要は賃貸共同住宅建設を意図する個人又は不動産業者等である
が、用途の多様性ゆえ様々な需要が想定可能である。取引毎に価格水準に開差があるが土地は３０万円／㎡台後半が中
心価格帯で、市内全般で住宅需要や底堅い市況から地価は微増傾向と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は最有効使用が低層共同住宅地であるので、有力な市場参加者は投資採算性も一定程度は意識するとは思料
される。もっとも、本件では収益価格の試算結果が低廉である。また、住宅地域の立地のため、地域の地価の価格形成
は同一需給圏内の住宅地域の取引動向を反映して形成される背景もある。以上の諸点を勘案し、本件では比準価格を標
準に収益価格は参考に留め、代表標準地等の価格に対する均衡にも配慮し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三鷹 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 454,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[102.0]

100
[120.7]

[100.0]
100

378,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    368,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小金井市では取引動向等を分析するに住宅地
の需要は十分に認められる状況と言える。こ
のため、価格動向は微増傾向と思慮される。

市内の取引動向を勘案するに住宅地の需要は
堅調と言え、地域においても微増を妨げる要
素は見られない。故に地域の地価水準は微増
傾向と判断した。

価格形成に影響する画地条件の変動等は見受
けられない。よって、個別的要因に関する特
記事項等はないものと判断した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

小金井 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＴ（公）５ -5	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.7m市道、中間画地		準工高度2種最高25m 特別用途地区 (70,200)
b	ＥＹ（公）５ -9	小金井市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m都道、北16m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
c	ＴМ（公）５ -5	小金井市		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、北東3.3m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	ＯＨ（公）５ -104	三鷹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m都道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 453,024	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	440,080	100 [ 118.8]	370,438	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 ) 354,695	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	406,455	100 [ 113.3]	358,742		359,000
c	(　 ) 432,795	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	443,298	100 [ 105.0]	422,189		422,000
d	(　 ) 351,604	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	353,672	100 [ 96.0]	368,408		368,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 376,000 円／㎡]

小金井 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の立地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,595,590	1,323,580	5,272,010	3,833,180	1,438,830	（　0.9749） 1,402,715	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	31,171,444 円　　　　（　 188,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	12.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸につき平均面積４０㎡強を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	90.0	81.00	2,250	182,000	1.0	182,000
							1.0	182,000
2～ 2	住宅	90.00	90.0	81.00	2,350	190,000	1.0	190,000
							1.0	190,000
3～ 3	住宅	90.00	90.0	81.00	2,400	194,000	1.0	194,000
							1.0	194,000
～

～

計		270.00	90.0	243.00		566,000		566,000
								566,000

⑨年額支払賃料	566,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,792,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 243.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,792,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 339,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,452,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	566,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 566,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 137,813 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,595,590 円　　　　（　 39,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＹ（公）５賃　　　　-11	2,203 ( 2,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,441	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,402 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＭ（公）５賃　　　　-13	2,658 ( 2,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,544
c	ＴＭ（公）５賃　　　　-14	2,588 ( 2,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,157

小金井 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	299,000 円	59,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	271,680 円	6,792,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 499,300 円	59,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,800 円	59,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,323,580 円　（　　　　　　 7,973 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,800,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,833,180 円（　　　　　 23,091 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,595,590 円
②総費用	1,323,580 円
③純収益　①－②	5,272,010 円
④建物等に帰属する純収益	3,833,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,438,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,402,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,171,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 188,000 円／㎡）