鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小金井 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＹ（公）５ -7	小金井市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＴМ（公）５ -105	小金井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＩＮ（公）５ -18	小金井市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (70,160)
d	ＩＮ（公）５ -17	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＩＫ（公）５ -102	小金井市		建付地	（　）	長方形	東3.6m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,908	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	278,037	100 [ 98.0]	283,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	287,000
b	(　 ) 300,769	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	309,579	100 [ 99.0]	312,706		316,000
c	(　 ) 269,473	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	286,492	100 [ 99.9]	286,779		290,000
d	(　 ) 329,943	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	328,002	100 [ 104.9]	312,681		316,000
e	(　 ) 293,734	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	292,006	100 [ 106.8]	273,414		276,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

小金井 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,230,381	406,872	1,823,509	1,152,480	671,029	（　0.9725） 652,576	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,501,689 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	44.00	ＬＳ2	88.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	115 ㎡	7.5 m x 15.3 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４４㎡程度を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分がないため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	44.00	100.0	44.00	2,150	94,600	1.0	94,600
							1.0	94,600
2～ 2	住宅	44.00	100.0	44.00	2,200	96,800	1.0	96,800
							1.0	96,800
～

～

～

計		88.00	100.0	88.00		191,400		191,400
								191,400

⑨年額支払賃料	191,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,296,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 88.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,296,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,181,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	191,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 191,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 46,603 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,230,381 円　　　　（　 19,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＹ（公）５賃　　　　-11	2,203 ( 2,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,249 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＹ（公）５賃　　　　-12	2,301 ( 2,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,301
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小金井 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	16,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	91,872 円	2,296,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 140,200 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 406,872 円　（　　　　　　 3,538 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 88.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,152,480 円（　　　　　 10,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,230,381 円
②総費用	406,872 円
③純収益　①－②	1,823,509 円
④建物等に帰属する純収益	1,152,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	671,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	652,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,501,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小金井 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小金井 -11

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　冨田　建

TEL.

鑑定評価額

34,500,000 円

１㎡当たりの価格

300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小金井市貫井北町５丁目６６３番３３｢貫井北町５－２２－１０｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等も見られる住宅地域	北東5m市道	水道、ガス、下水	武蔵小金井 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 15.2 ｍ、規模　　 115 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位、北５ｍ市
道

交通

施設

武蔵小金井駅北西方

1.4km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

小金井市内では住宅地の取引動向を勘案するに一定の需要を認め得る。このような背景及び近隣地域周辺でもそ
の需要を期待できると判断されることから、その価格水準は微増傾向にて推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小金井市西部の住宅地域全般と判定し、自用目的の住宅需要を有する個人が需要の中心と判断する。中心
価格帯は土地は１００～１５０㎡程度で３，０００万円～４，０００万円台程度で、新築戸建住宅の取引は５，０００
万円台程度が中心。駅に遠く市内の住宅地の中でも需要が比較的弱い立地ではあるが、市内の住宅地全般で需要が底堅
い点を勘案すると、対象標準地周辺においても地価動向は微増で推移すると予測した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は戸建住宅が多い住宅地域に位置し、地域の不動産需要の殆どは自用目的のため、売買に際しての意思決定
は地域の土地の取引価格水準に依拠する傾向が強い。一方、投資収益目的の不動産取引は稀で収益価格の意義は乏しい
。そして、本件では規範性の高い取引事例を十分に入手し比較検討できたため比準価格の信頼性・精度とも高い。よっ
て、比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地等の価格に対する均衡をも考慮し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小金井 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 381,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[102.0]

100
[130.0]

[101.0]
100

297,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    294,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小金井市の住宅地の市況を取引事例等に基づ
き考察するに十分な戸建住宅需要が認められ
るため、その価格動向は概ね微増傾向と思慮
された

市内全般で住宅地需要が一定程度認められ、
近隣地域周辺でもその動向は概ね同様と言え
るため、その地価水準は微増傾向と思慮され
た。

価格形成に影響する画地条件の変動等の要素
はない。このため、個別的要因に関する特記
事項等はないと判断された。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小金井 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＹ（公）５ -2	小金井市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4.5m、角地		１中専高度地区1種 (80,200)
b	ＥＹ（公）５ -19	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＴМ（公）５ -105	小金井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＥＹ（公）５ -7	小金井市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,447	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	323,816	100 [ 104.8]	308,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	312,000
b	(　 ) 288,637	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	278,741	100 [ 95.0]	293,412		296,000
c	(　 ) 300,769	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	303,449	100 [ 94.0]	322,818		326,000
d	(　 ) 287,908	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	278,037	100 [ 93.1]	298,643		302,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

小金井 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に位置するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,153,472	380,528	1,772,944	1,152,480	620,464	（　0.9725） 603,401	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	13,408,911 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.00	ＬＳ2	88.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	115 ㎡	7.5 m x 15.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸の平均面積を概ね４４㎡程度と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	44.00	100.0	44.00	2,050	90,200	1.0	90,200
							1.0	90,200
2～ 2	居宅	44.00	100.0	44.00	2,150	94,600	1.0	94,600
							1.0	94,600
～

～

～

計		88.00	100.0	88.00		184,800		184,800
								184,800

⑨年額支払賃料	184,800 円　×　12ヶ月　＝　 2,217,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 88.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,217,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 110,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,106,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	184,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,756 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 184,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 44,996 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,153,472 円　　　　（　 18,726 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＭ（公）５賃　　　　-9	1,933 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,938	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,198 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＭ（公）５賃　　　　-10	2,239 ( 2,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,245
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小金井 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	16,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	66,528 円	2,217,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定した額を計上
	建物　　　　　　　　　 140,200 円	16,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,800 円	16,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 380,528 円　（　　　　　　 3,309 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,800,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 88.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,152,480 円（　　　　　 10,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,153,472 円
②総費用	380,528 円
③純収益　①－②	1,772,944 円
④建物等に帰属する純収益	1,152,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	620,464 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	603,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,408,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）