鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小金井 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＥＹ（公）５ -113	小金井市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	ＴМ（公）５ -105	小金井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＴМ（公）５ -21	小金井市		建付地	（　）	長方形	南東4m私道、北西4m、二方路		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＴМ（公）５ -17	小金井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m私道		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＴМ（公）５ -1	小金井市		建付地	（　）	不整形	北西5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,908	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	353,542	100 [ 114.9]	307,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	323,000
b	(　 ) 300,769	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	303,151	100 [ 97.0]	312,527		328,000
c	(　 ) 282,455	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	274,579	100 [ 92.2]	297,808		313,000
d	(　 ) 284,330	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	298,547	100 [ 97.0]	307,780		323,000
e	(　 ) 330,836	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	369,415	100 [ 96.0]	384,807		404,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

小金井 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,448,083	426,630	2,021,453	1,173,060	848,393	（　0.9725） 825,062	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,334,711 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	46.00	ＬＳ2	92.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	126 ㎡	11.0 m x 11.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ、平均専有面積２３㎡程度の賃貸住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

規模、構造、用途等を考慮して判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	46.00	100.0	46.00	2,250	103,500	1.0	103,500
							1.0	103,500
2～ 2	住宅	46.00	100.0	46.00	2,317	106,582	1.0	106,582
							1.0	106,582
～

～

～

計		92.00	100.0	92.00		210,082		210,082
								210,082

⑨年額支払賃料	210,082 円　×　12ヶ月　＝　 2,520,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,520,984 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 126,049 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,394,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	210,082 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 210,082 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 51,152 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,448,083 円　　　　（　 19,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＹ（公）５賃　　　　-1	2,524 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,415	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,368 円/㎡　月額支払賃料（　 2,317 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＹ（公）５賃　　　　-9	2,068 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,321
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小金井 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,630 円	2,520,984　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 88,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,700 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 426,630 円　（　　　　　　 3,386 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,173,060 円（　　　　　 9,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,448,083 円
②総費用	426,630 円
③純収益　①－②	2,021,453 円
④建物等に帰属する純収益	1,173,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	848,393 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	825,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,334,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小金井 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小金井 -3

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　入村　匡哉

TEL.

鑑定評価額

40,600,000 円

１㎡当たりの価格

322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小金井市桜町１丁目４７８番４外｢桜町１－８－１０｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域	南5.4m市道	水道、ガス、下水	武蔵小金井 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．４ｍ
市道

交通

施設

武蔵小金井駅北東方

1.1km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から運航本数豊富なバス便圏の閑静な住環境の概ね良好な熟成した戸建住宅地域であり、大きな地域変動
要因はないが、コロナ禍による影響の回復傾向を反映して、地価は上昇傾向に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 322,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ中央線沿線の小金井市及び周辺市域に存する最寄駅からやや遠い住宅地域である。需要者は都心への
通勤者及び地縁的選好性を有するもので、第一次取得者が中心、買替え層も見られる。バス便も豊富な閑静な住宅地域
であり、居住環境が比較的良好であることから、旺盛な需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。土地価格は３，００
０万円～４，０００万円台、新築戸建物件で５，０００万円～６，０００万円台が中心価格帯と考える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多数の自己居住用目的の取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は低層の混在住宅地域で
あり、行政的条件より高度利用が困難なため、収益目的利用に馴染まず、自己居住目的の土地取引が主流である。した
がって、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益
価格を参考程度に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小金井 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 381,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[102.0]

100
[124.9]

[105.0]
100

322,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    316,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

２３区からの転入増加もあり、人口は直近５
年間は増加傾向。低金利や人気の高さを反映
し、土地供給に対して堅調な需要増、地価は
上昇傾向にある。

閑静な一般住宅地域、利便性の高いバス便圏
であり、住環境は概ね良好、旺盛な需要に支
えられ、地価は上昇傾向にある。

南側道路で日照が普通、規模・形状共に標準
的な画地であり、市場競争力は概ね良好であ
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +22.5
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

小金井 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＮ（公）５ -17	小金井市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	ＴМ（公）５ -121	小金井市		建付地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＴМ（公）５ -105	小金井市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m道路、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＮＭ（公）５ -20	小金井市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,943	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	328,002	100 [ 107.3]	305,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 276,250	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	330,525	100 [ 104.6]	315,989		332,000
c	(　 ) 300,769	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	303,151	100 [ 98.9]	306,523		322,000
d	(　 ) 329,227	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	332,848	100 [ 109.6]	303,693		319,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

小金井 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,438,969	434,348	2,004,621	1,181,460	823,161	（　0.9728） 800,771	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,199,341 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小金井 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	46.00	ＬＳ2	92.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	126 ㎡	11.0 m x 11.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積２３㎡程度の賃貸住戸４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物構造等から標準的有効率採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	46.00	100.0	46.00	2,250	103,500	1.0	103,500
							1.0	103,500
2～ 2	住宅	46.00	100.0	46.00	2,300	105,800	1.0	105,800
							1.0	105,800
～

～

～

計		92.00	100.0	92.00		209,300		209,300
								209,300

⑨年額支払賃料	209,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,511,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,511,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 125,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,386,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	209,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 209,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,961 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,438,969 円　　　　（　 19,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＮ（公）５　　　　-19	2,368 ( 2,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,346	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,351 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＭ（公）５賃　　　　-9	2,306 ( 2,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,355
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小金井 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	17,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,348 円	2,511,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,200 円	17,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	17,400 円	17,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,400 円	17,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 434,348 円　（　　　　　　 3,447 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,400,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,181,460 円（　　　　　 9,377 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,438,969 円
②総費用	434,348 円
③純収益　①－②	2,004,621 円
④建物等に帰属する純収益	1,181,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	823,161 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	800,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,355 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,199,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）