別記様式第三 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
町田 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 13-1 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 2,450  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
28.0 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 町田市相原町字七国２２９４番
 ②地積(㎡) 6,347  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
不整形 山林（雑木林）
 集落に近く周辺開発も
見られる雑木林の多い
地域		 南東2.7m未舗装市道、背面道 相原

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  300 ｍ、西　  300 ｍ、南　  150 ｍ、北　  150 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外
③標準的規模等 規模　　     6,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南東　)向　15 °
④地域的特性 特記

事項		 一部土砂災害警戒区域に該当 道

路		 ２．７ｍ未舗装市道 交通

施設		 相原駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はない。市街化調整区域内の開発規制の強化等を背景に、林地への需要の低下が確認され
る。地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 林地としての利用 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,450 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は町田市、八王子市を中心とした多摩地域内の市街化調整区域に存する林地地域である。主たる需要者は地
縁性を有する個人や法人、公共団体等である。市街化調整区域内の土地は、都市計画法の開発規制があり、開発行為は
原則として、開発主体又は目的によって限定されているほか、近年の都市計画法の改正による開発規制の強化の影響を
受け、投資や開発目的の取引は減少し、林地需要は低い。また取引総額は規模・売買当事者によりバラツキが大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市街化調整区域内の規制、周辺の開発状況等を鑑み、宅地化の可能性は極めて低いと判断し、控除法の適用をしなかっ
た。また、林地としての収益性は低いと判断し、収益還元法を適用しなかった。過去、圏央道関連の林地の高値取引が
あったものの、事例分析、多摩地域全体の林地市場における需要の弱さ等市場の価格動向等を踏まえ、町田市を中心と
する林地取引事例から求めた、信頼性の高い比準価格を標準に、類似標準地との検討を行い、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 町田 13-2                   ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      2,830 円／㎡		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.3]		 [ 100.0]
100		 　　2,440 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,470 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 山林の土地需要は極めて限定的で、林地の取引件数
は少ない。採算性及び利用の程度の低い林地に係る
取引は低調である。

周辺開発は極めて少なく、都市計画法の市街化調整
区域内の開発規制の強化や市街化区域内の代替地の
価格との競合等を背景に、地価は弱含んでいる。

特に個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -2.0
自然　　　　　　　　　  +7.0
宅地化　　　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 町田 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＨＪ公５

-105		 町田市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣
b ＨＪ公５

-104		 町田市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 接面道路無
｢調区｣
c ＨＪ公５

-101		 町田市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ台形 南6m道路
｢調区｣
d ＮＫ公５（
林）
-100		 町田市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 宅造区域
三輪緑地
e ＮＫ公５（
林）
-101		 八王子市


 森林の
土地所
有権		   不整形 北東2m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(３種)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
3,300  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[ 100.0]
3,214 		 100
[ 119.6]
2,687 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,690 
b (　            ) 
2,293  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[ 100.0]
2,233 		 100
[ 101.2]
2,207 
2,210 
c (　            ) 
4,600  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[ 100.0]
4,457 		 100
[ 193.1]
2,308 
2,310 
d (　            ) 
4,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
4,158 		 100
[ 174.6]
2,381 
2,380 
e (　            ) 
2,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
2,187 		 100
[  89.1]
2,455 
2,460 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 自然　　　　 +13.0 宅地化　　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 自然　　　　 +25.0 宅地化　　　 +50.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.08		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 自然　　　　 +15.0 宅地化　　　 +65.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,450 円／㎡]
町田 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
市街化調整区域に存し、地域森林計画対象民有林であること、駅から遠く、接道条件も劣り、宅地化の可能性も極めて乏しいことから、素地
としての需要は見込めない。また、近年の都市計画法の改正に伴い、市街化調整区域内の開発に係る規制が強化されていることも踏まえ、控
除法の適用を断念した。
町田 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 集落に近い市街化調整区域に存する林地だが、林地として収益が見込めず、効率的な林業
経営は困難であることから、収益還元法を適用しないことが妥当である。
別記様式第三 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
町田 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 13-1 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　耕一   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 2,450  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
28.0 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 町田市相原町字七国２２９４番
 ②地積(㎡) 6,347  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
土砂災害警戒区域
不整形 山林（雑木林）
 集落に近く周辺開発も
見られる雑木林の多い
地域		 南東2.7m未舗装市道、背面道 相原

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　  300 ｍ、西　  300 ｍ、南　  150 ｍ、北　  150 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外
③標準的規模等 規模　　     6,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南東　)向　15 °
④地域的特性 特記

事項		 一部土砂災害警戒区域に該当
。		 道

路		 ２．７ｍ未舗装市道 交通

施設		 相原駅北西方

2.0km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化区域に近接する雑木林の多い林地であり、将来にわたり相当の期間、現状の利用状況で推移すると思われ
る。資産保有、林業経営目的での需要は弱く、今後も下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 林地としての利用 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,450 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、町田市を含む多摩地域全域の林地地域である。近年の需要者は地縁関係を持つ個人や隣接地の買い増し
を目的とする法人及び公共事業者である。しかしながらこれらの需要も極度に低調であり、また林地を保有する林業経
営の実態がほとんど見られないことから、取引価格にかなりのばらつきが見られ、中心となる価格帯の把握は困難であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は都市近郊の市街化調整区域内にある林地地域であり、大規模開発を前提とする控除後価格は想定要素が多く
、昨今の不動産市況から現実的ではないと判断される。また、収益価格は、雑木林を中心とする林地地域であることか
ら適用を断念した。比準価格は取引の実態を反映しており、説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、類似標準
地との検討を踏まえ、不動産市況の動向も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 町田 13-2                   ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      2,830 円／㎡		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.3]		 [ 100.0]
100		 　　2,440 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,470 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.8 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 経済はウィズコロナの新たな段階へ移行する中であ
るが、林地の需要は極めて限定的で取引は少ない。
林地価格については引き続き弱含みである。

町田市西部の集落に近い雑木林の多い林地地域であ
り、周辺の利用状況に変化はなく、地域要因に特段
の変動はみられない。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -2.0
自然　　　　　　　　　  +7.0
宅地化　　　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 町田 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＮＫ公５（
林）
-100		 町田市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣ 宅造区域
三輪緑地
b ＨＪ公５

-104		 町田市


 森林の
土地所
有権		   ほぼ長方形 接面道路無
｢調区｣
c ＨＪ公５

-105		 町田市


 森林の
土地所
有権		   不整形 接面道路無
｢調区｣
d ＨＪ公５

-106		 町田市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西2m市道
｢調区｣
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
4,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]
4,158 		 100
[ 173.3]
2,399 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
2,400 
b (　            ) 
2,293  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[ 100.0]
2,233 		 100
[ 100.8]
2,215 
2,220 
c (　            ) 
3,300  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[ 100.0]
3,214 		 100
[ 141.6]
2,270 
2,270 
d (　            ) 
5,600  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[ 100.0]
5,466 		 100
[ 188.7]
2,897 
2,900 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.08		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +75.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　  -3.0 宅地化　　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　 +30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.06		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 自然　　　　 +10.0 宅地化　　　 +75.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      2,450 円／㎡]
町田 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
　(③+④) X np (円／㎡)
 n:       月 p:       ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
市街化調整区域内に存しており、宅地化が困難である。また、事業採算面からも宅地化の実現性は低いと判断されるため、控除法の適用は断
念した。
町田 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 今後相当の期間において山林としての現状が継続することが見込まれ、林業経営も実態上
成り立たないと認められるため。