鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ公５ -10	町田市		建付地	（　）	長方形	北10m都道、中間画地		準住居高度2種最高31m (63,200)
b	ＨＪ公５ -15	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m都道、中間画地		２住居高度2種最高31m (70,200)
c	ＹＭ公５ -12	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		２中専高度2種最高31m (60,160)
d	ＳＭ公５ -17	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、北西6m、角地		準住居高度地区2種 (80,200)
e	ＴＫ公５ -38	町田市		建付地	（　）	不整形	東16m市道、南西6m、南16m、三方路		１中専高度1種最高31m (72,116)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	161,086	100 [ 107.0]	150,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 142,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	135,503	100 [ 103.0]	131,556		132,000
c	(　 ) 143,455	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	139,041	100 [ 94.4]	147,289		147,000
d	(　 ) 157,183	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	154,101	100 [ 106.0]	145,378		145,000
e	(　 ) 143,184	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	159,076	100 [ 108.1]	147,156		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

町田 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,974,876	3,980,502	13,994,374	12,407,400	1,586,974	（　0.9505） 1,508,419	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	33,520,422 円　　　　（　 69,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼住宅	290.00	Ｓ3	870.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	485 ㎡	19.6 m x 24.7 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階営業所（店舗）、２階事務所（５区画）、３階居宅（１Ｋ、約２７㎡、１０戸）を想定

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種同規模の共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	90.0	261.00	2,100	548,100	3.0	1,644,300
							0.0	0
2～ 2	事務所	290.00	93.0	269.70	1,850	498,945	2.0	997,890
							1.0	498,945
3～ 3	住宅	290.00	93.0	269.70	1,800	485,460	1.0	485,460
							1.0	485,460
～

～

計		870.00	92.0	800.40		1,532,505		3,127,650
								984,405

⑨年額支払賃料	1,532,505 円　×　12ヶ月　＝　 18,390,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,390,060 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 919,503 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,470,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,127,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 984,405 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 474,606 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,974,876 円　　　　（　 37,062 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＭ公５賃　　　　-23	2,143 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [120.0]	1,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,931 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＭ公５賃　　　　-13	2,345 ( 2,277)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,954
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,098,000 円	183,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	551,702 円	18,390,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 464,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,500,600 円	183,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	183,000 円	183,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,980,502 円　（　　　　　　 8,207 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	183,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 870.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,407,400 円（　　　　　 25,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,974,876 円
②総費用	3,980,502 円
③純収益　①－②	13,994,374 円
④建物等に帰属する純収益	12,407,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,586,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,508,419 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,520,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
町田 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-16

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　儒人

TEL.

鑑定評価額

67,900,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市忠生２丁目２８番５				②地積　(㎡)	485 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高31m (70,200)
	1:1.2	診療所Ｓ3	営業所、店舗、配送センター等が混在する地域	南西25m市道	水道、ガス、下水	淵野辺 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗、事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

淵野辺駅北東方

3.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに様々な用途が混在する地域であるが、近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないもの
と考えられ、当面の間、現況を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗、事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、町田市及び隣接周辺市等の路線商業地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者は、ロードサ
イド店舗・営業所として自社利用する事業法人や、収益用不動産として取得する個人投資家・不動産業者が中心である
。周辺における商業集積度は低く、地価はやや下落基調にある。立地・規模により価格水準にばらつきはあるが、中心
価格帯は、１４万円／㎡～１５万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、広幅員道路沿いに店舗・営業所・共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。共同住宅については、利便
性が劣ることから、土地価格に見合う賃料収入を得ることにやや難があるため、収益価格は比準価格に比して低位に試
算された。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検
討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[120.2]

[100.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動
産市場においては持ち直しの動きが見られる
。

最寄駅よりバス便利用エリアの路線商業地域
であり、特筆すべき地域要因はない。

特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公５ -111	町田市		更地	（　）	ほぼ整形	北14m都道、中間画地		２住居高度2種最高31m (60,140)
b	ＹＭ公５ -117	町田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西28m都道、中間画地		準工高度2種最高31m (70,200)
c	ＹＭ公５ -113	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高31m (60,150)
d	ＴＡ公５ -101	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南30m都道、中間画地		準住居高度2種最高23m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,852	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	137,852	100 [ 90.2]	152,829	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 114,943	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	114,943	100 [ 85.9]	133,810		134,000
c	(　 ) 161,267	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	216,013	100 [ 140.7]	153,527		154,000
d	(　 ) 178,561	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	178,561	100 [ 121.0]	147,571		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

町田 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,934,290	3,876,055	14,058,235	12,475,200	1,583,035	（　0.9505） 1,504,675	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	33,437,222 円　　　　（　 68,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼住宅	290.00	Ｓ3	870.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	485 ㎡	19.6 m x 24.7 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を営業所（店舗）、２階事務所（５区画）、３階居宅（１Ｋ、約２７㎡、１０戸）を想定

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種同規模の共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	290.00	90.0	261.00	2,095	546,795	3.0	1,640,385
							0.0	0
2～ 2	事務所	290.00	93.0	269.70	1,846	497,866	2.0	995,732
							1.0	497,866
3～ 3	住宅	290.00	93.0	269.70	1,796	484,381	1.0	484,381
							1.0	484,381
～

～

計		870.00	92.0	800.40		1,529,042		3,120,498
								982,247

⑨年額支払賃料	1,529,042 円　×　12ヶ月　＝　 18,348,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金・敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,348,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 917,425 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,431,079 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,120,498 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 982,247 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 473,566 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,934,290 円　　　　（　 36,978 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公５賃　　　　-23	1,310 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,873 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＪ公５賃　　　　-24	1,410 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 94.4]	100 [100.0]	1,867
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,104,000 円	184,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	550,455 円	18,348,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 344,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,508,800 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,876,055 円　（　　　　　　 7,992 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 870.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0678	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,475,200 円（　　　　　 25,722 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,934,290 円
②総費用	3,876,055 円
③純収益　①－②	14,058,235 円
④建物等に帰属する純収益	12,475,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,583,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,504,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,102 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,437,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,900 円／㎡）