鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫ公５ -119	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	ＯＫ公５ -103	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
c	ＭＨ公５ -116	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東3.6m、三方路		商業 (100,400)
d	ＭＨ公５ -115	調布市		更地	（　）	ほぼ整形	南15m市道、北東4m、二方路		近商高度地区最高31m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,415,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,415,728	100 [ 48.3]	2,931,114	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,930,000
b	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,890,310	100 [ 68.7]	2,751,543		2,750,000
c	(　 ) 1,517,467	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,555,480	100 [ 53.9]	2,885,863		2,890,000
d	(　 ) 1,436,303	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,472,915	100 [ 52.2]	2,821,676		2,820,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,850,000 円／㎡]

町田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	203,377,582	65,046,855	138,330,727	73,544,000	64,786,727	（　0.9328） 60,433,059	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,373,478,614 円　　　　（　 2,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ6F1B	3,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車付置義務	100 ％	700 ％	700 ％	577 ㎡	23.0 m x 31.0 m	前面道路：道路　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１及び１～２階店舗（フロア貸し）、３～６階は事務所（部分貸し）を想定。

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

同種・規模の建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	450.00	65.0	292.50	6,283	1,837,778	8.0	14,702,224
							0.0	0
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	10,771	3,769,850	12.0	45,238,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	75.0	375.00	7,181	2,692,875	10.0	26,928,750
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	75.0	375.00	4,488	1,683,000	6.0	10,098,000
							0.0	0
4～ 6	事務所	500.00	75.0	375.00	4,488	1,683,000	6.0	10,098,000
							0.0	0

計		3,450.00	73.0	2,517.50		15,032,503		127,261,174
								0

⑨年額支払賃料	15,032,503 円　×　12ヶ月　＝　 180,390,036 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,189,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種のビルを参考に算出。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているので計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	207,579,036 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 8,423,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	202,155,875 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	127,261,174 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,221,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	203,377,582 円　　　　（　 352,474 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公５賃　　　　-23	4,584 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,510 円/㎡　月額支払賃料（　 4,488 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＨ公５賃　　　　-24	4,124 ( 3,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,341
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,960,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	31,586,855 円	210,579,036　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,668,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,512,000 円	1,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	3,000,000 円	隔地駐車場（１０台分）×１２ヶ月分

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 65,046,855 円　（　　　　　　 112,733 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9328

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,160,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 3,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	73,544,000 円（　　　　　 127,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	203,377,582 円
②総費用	65,046,855 円
③純収益　①－②	138,330,727 円
④建物等に帰属する純収益	73,544,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,786,727 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,433,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,373,478,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
町田 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-9

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　岡本　健治

TEL.

鑑定評価額

1,590,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,760,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	2,160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市原町田６丁目７８２番５外｢原町田６－３－９｣				②地積　(㎡)	692 ( 115)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度利用地区駐車付置義務 (100,700)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ4F1B	金融機関、中高層店舗ビルが多い駅前の商業地域	北東12m道路	水道、ガス、下水	小田急町田 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ道路

交通

施設

小田急町田駅南東方

120m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度利用地区
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近接した繁華性の高い高度商業地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,410,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町田駅を中心に、多摩地区主要駅及び相模大野駅等も含んだ駅前商業地域であり、広域的に把握される。
需要者の中心は、不動産投資家、自社ビルを求める法人、マンションデベロッパー等である。町田駅前の繁華性の高い
商業地域であるため、コロナ禍により賃貸需要は落ち込みが見られたものの、物件取得の需要は旺盛である。画地規模
や条件、公法上の規制等により価格水準が大きく異なり、市場における需要の中心価格帯を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

町田駅前の商業地域に位置し、店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性、利便性に優れた商業地域であり、投資需要が見
込める地域であるため、収益性についても考慮する必要がある。従って本評価においては、現実に成立した取引事例に
裏付けられた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に周辺公示地等との比較検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　町田 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,700,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は残るが、金融緩和の継続に
より不動産市場は概ね堅調だが、世界的なイ
ンフレ、ドル高が進む中、金融政策の継続性
が問われている。

町田市中心市街地の繁華性の高い商業地域で
あり、コロナ禍の影響もあるが、需要は底堅
い。地域要因に特段の変動要因は無い。

個別的要因に顕著な変化は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

３　試算価格算定内訳

町田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫ公５ -104	西東京市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西7.3m都道、中間画地		商業 (100,300)
b	ＮＫ公５ -118	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	ＮＫ公５ -119	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	ＯＫ公５ -103	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,906,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,906,683	100 [ 57.0]	3,345,058	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,350,000
b	(　 ) 1,781,604	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,696,766	100 [ 55.3]	3,068,293		3,070,000
c	(　 ) 1,415,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,415,728	100 [ 53.9]	2,626,583		2,630,000
d	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,890,310	100 [ 83.4]	2,266,559		2,270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -47.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,850,000 円／㎡]

町田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	204,835,343	65,607,100	139,228,243	73,544,000	65,684,243	（　0.9328） 61,270,262	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,392,505,955 円　　　　（　 2,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ6F1B	3,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車付置義務	100 ％	700 ％	700 ％	577 ㎡	23.0 m x 31.0 m	前面道路：道路　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１、１、２階を店舗（フロア貸し）、３～６階を事務所（部分貸し）を想定した。

⑦有効率　 73.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	450.00	65.0	292.50	6,500	1,901,250	8.0	15,210,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	500.00	70.0	350.00	11,000	3,850,000	12.0	46,200,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	75.0	375.00	7,500	2,812,500	10.0	28,125,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	500.00	75.0	375.00	4,520	1,695,000	6.0	10,170,000
							0.0	0
4～ 6	事務所	500.00	75.0	375.00	4,520	1,695,000	6.0	10,170,000
							0.0	0

計		3,450.00	73.0	2,517.50		15,343,750		130,215,000
								0

⑨年額支払賃料	15,343,750 円　×　12ヶ月　＝　 184,125,000 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,189,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種のビルを参考に算出した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	211,314,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,715,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	203,598,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	130,215,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,237,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	204,835,343 円　　　　（　 355,001 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ公５賃　　　　-25	3,209 ( 3,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,543 円/㎡　月額支払賃料（　 4,520 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＨ公５賃　　　　-19	3,125 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	4,808
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,960,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	32,147,100 円	214,314,000　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,668,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,512,000 円	1,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	3,000,000 円	隔地駐車場（１０台分）×１２ケ月分

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 65,607,100 円　（　　　　　　 113,704 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9328

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,160,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 3,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	73,544,000 円（　　　　　 127,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	204,835,343 円
②総費用	65,607,100 円
③純収益　①－②	139,228,243 円
④建物等に帰属する純収益	73,544,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,684,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,270,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,392,505,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,410,000 円／㎡）