鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公５ -113	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高31m (60,150)
b	ＡＨ公５ -10	町田市		建付地	（　）	長方形	北10m都道、中間画地		準住居高度2種最高31m (63,200)
c	ＳＭ公５ -17	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、北西6m、角地		準住居高度地区2種 (80,200)
d	ＨＪ公５ -15	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m都道、中間画地		２住居高度2種最高31m (70,200)
e	ＴＡ公５ -101	多摩市		更地	（　）	ほぼ長方形	南30m都道、中間画地		準住居高度2種最高23m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,267	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	216,013	100 [ 99.8]	216,446	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 151,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	161,086	100 [ 76.3]	211,122		211,000
c	(　 ) 157,183	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	154,101	100 [ 77.0]	200,131		200,000
d	(　 ) 142,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	135,503	100 [ 66.8]	202,849		203,000
e	(　 ) 178,561	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,239	100 [ 88.1]	205,720		206,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 209,000 円／㎡]

町田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,345,687	1,301,912	6,043,775	4,033,230	2,010,545	（　0.9505） 1,911,023	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	42,467,178 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	144.50	ＬＳ2	289.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	317 ㎡	20.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（分割貸し）、２階を共同住宅（４８㎡程度のファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.50	100.0	144.50	2,333	337,119	5.0	1,685,595
							0.0	0
2～ 2	居宅	144.50	100.0	144.50	2,029	293,191	1.0	293,191
							1.0	293,191
～

～

～

計		289.00	100.0	289.00		630,310		1,978,786
								293,191

⑨年額支払賃料	630,310 円　×　12ヶ月　＝　 7,563,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 289.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,563,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 378,186 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,185,534 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,978,786 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 293,191 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 141,355 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,345,687 円　　　　（　 23,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＨ公５賃　　　　-16	1,833 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,969	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,116 円/㎡　月額支払賃料（　 2,029 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＨ公５賃　　　　-17	2,150 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,263
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,200 円	57,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	226,912 円	7,563,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 473,100 円	57,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,301,912 円　（　　　　　　 4,107 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 289.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,033,230 円（　　　　　 12,723 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,345,687 円
②総費用	1,301,912 円
③純収益　①－②	6,043,775 円
④建物等に帰属する純収益	4,033,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,010,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,911,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,467,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
町田 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-6

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　山口　美紀

TEL.

鑑定評価額

64,400,000 円

１㎡当たりの価格

203,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市金森東１丁目４８４番４外｢金森東１－１１－３６｣				②地積　(㎡)	317 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1.2:1	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、事務所等が多い路線商業地域	南西15m都道	水道、下水	町田 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記するべき事項はない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

町田駅南東方

1.6km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

町田駅前から続く幹線道路沿いの路線商業地域で、交通量は多い。用途の多様性が認められ地価は安定的に推移
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町田市及び周辺多摩地区を結ぶ比較的広い道路沿いの路線商業地域である。土地の需要者は地縁を有する
個人や法人、路線を通過する車両数に着目して賃貸用物件の建築を企図する事業者等である。駅徒歩圏又はバス便が多
数ある場合には、景気の変動対策も兼ねて賃貸用共同住宅付店舗等へ建て替える事例も観察される。取引事例は少なく
、建物・敷地規模、用途又は立地・事業主等により取引内容に個別性が認められ、中心となる価格帯は把握しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は幹線道路沿いにあって視認性が高く、前面道路は町田市の中心市街地に通じ、バス便も多いため、低層店舗や
事業所のほか、店舗兼共同住宅等も観察される。同一需給圏内の類似地域に存する投資採算性を反映した比較可能性の
ある取引事例から求めた比準価格を標準に、需要者は取得の際に事業の継続性、地域の賃料水準等を反映した収益性を
検討することから、収益価格を比較考量し、市場の動向、代表標準地との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[ 83.0]

[100.0]
100

202,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性や収益性に優れる平坦地への需要は底
堅いが、総額、部屋数の確保等需要者の希望
に対応したバス便、丘陵地の物件にも需要が
認められる。

町田中心市街地に通じる幹線道路沿いの路線
商業地域であり、特段の変動要因はない。

都道に面し、相応の市場競争力を有する。個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＭ公５ -17	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、北西6m、角地		準住居高度地区2種 (80,200)
b	ＴＫ公５ -26	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東16m都道、南東2.7m、角地		２中専高度2種最高31m (60,150)
c	ＯＫ公５ -29	町田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、北西4m、角地		２中専高度2種最高31m (80,200)
d	ＹＭ公５ -113	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東9.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高31m (60,150)
e	ＨＹ　公５ -10	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南19.9m都道、中間画地		準住居高度2種最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,183	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	154,101	100 [ 76.7]	200,914	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 167,297	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	165,641	100 [ 79.4]	208,616		209,000
c	(　 ) 247,302	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	239,217	100 [ 92.1]	259,736		260,000
d	(　 ) 161,267	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	216,013	100 [ 99.9]	216,229		216,000
e	(　 ) 223,009	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	212,814	100 [ 100.5]	211,755		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

町田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,275,623	1,289,226	5,986,397	3,984,300	2,002,097	（　0.9505） 1,902,993	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	42,288,733 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	144.50	ＬＳ2	289.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	317 ㎡	20.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗で分割賃貸、２階はファミリータイプ４８㎡程度、３戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	144.50	100.0	144.50	2,300	332,350	5.0	1,661,750
							0.0	0
～ 2	住宅	144.50	100.0	144.50	2,020	291,890	1.0	291,890
							1.0	291,890
～

～

～

計		289.00	100.0	289.00		624,240		1,953,640
								291,890

⑨年額支払賃料	624,240 円　×　12ヶ月　＝　 7,490,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 289.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,490,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 374,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,116,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,953,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,727 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,275,623 円　　　　（　 22,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ公５賃　　　　-23	2,318 ( 2,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,107 円/㎡　月額支払賃料（　 2,020 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ公５賃　　　　-24	2,330 ( 2,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,077
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	342,000 円	57,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	224,726 円	7,490,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,400 円	57,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,289,226 円　（　　　　　　 4,067 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,000,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 289.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,984,300 円（　　　　　 12,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,275,623 円
②総費用	1,289,226 円
③純収益　①－②	5,986,397 円
④建物等に帰属する純収益	3,984,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,002,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,902,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,003 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,288,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）