鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫ公５ -119	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	ＭＨ公５ -4	町田市		貸家建付地	（　）	不整形	北16m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	ＹＭ公５ -5	町田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5.4m市道、南西4.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,324)
d	ＭＨ公５ -113	武蔵野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m市道、北西9m、角地		商業高度地区最高50m (100,600)
e	ＭＨ公５ -116	国分寺市		更地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東3.6m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,415,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,415,728	100 [ 76.8]	1,843,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,900,000
b	(　 ) 734,401	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	782,330	100 [ 47.3]	1,653,975		1,700,000
c	(　 ) 670,506	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	667,251	100 [ 37.5]	1,779,336		1,830,000
d	(　 ) 1,867,873	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,920,226	100 [ 99.0]	1,939,622		2,000,000
e	(　 ) 1,517,467	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,555,480	100 [ 80.8]	1,925,099		1,980,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -28.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,860,000 円／㎡]

町田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,181,955	6,898,638	26,283,317	15,535,000	10,748,317	（　0.9519） 10,231,323	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	227,362,733 円　　　　（　 1,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	ＲＣ7	875.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	152 ㎡	11.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階以上を事務所でフロア貸しを想定

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

中高層の店舗、事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	75.0	93.75	5,480	513,750	8.0	4,110,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	125.00	80.0	100.00	4,913	491,300	8.0	3,930,400
							0.0	0
3～ 7	事務所	125.00	80.0	100.00	3,779	377,900	6.0	2,267,400
							0.0	0
～

～

計		875.00	79.3	693.75		2,894,550		19,377,400
								0

⑨年額支払賃料	2,894,550 円　×　12ヶ月　＝　 34,734,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 693.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,734,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,736,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,997,870 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,377,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 184,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,181,955 円　　　　（　 218,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＨ公５賃　　　　-21	3,746 ( 3,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,804 円/㎡　月額支払賃料（　 3,779 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＨ公５賃　　　　-22	3,416 ( 3,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,785
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,434,000 円	239,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,042,038 円	34,734,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,984,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,959,800 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,898,638 円　（　　　　　　 45,386 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 875.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,535,000 円（　　　　　 102,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,181,955 円
②総費用	6,898,638 円
③純収益　①－②	26,283,317 円
④建物等に帰属する純収益	15,535,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,748,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,231,323 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,311 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,362,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,500,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
町田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 5-2

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　儒人

TEL.

鑑定評価額

271,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,780,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市原町田４丁目８２５番５｢原町田４－１－７｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ5F1B	中層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	北東20m市道、背面道	水道、ガス、下水	町田 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

町田駅南東方

220m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、中層の店舗ビルが連たんする
駅前商業地域として現況を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、町田市及び隣接周辺市等の商業地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者は、店舗・事務所
として自社利用する事業法人や、収益用不動産として取得する個人投資家・不動産業者が中心である。周辺における商
業集積度は比較的高く、引き合いも強いといえる。町田駅を中心とする商圏では供給が少なく、立地・規模により価格
水準に大きなばらつきがあることから、中心価格帯の把握は困難といえる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件対象不動産は、「町田」駅に近接する商業地域に存するが、当該商圏における取引は希薄のため、広域的な分析を
踏まえた上で限られた事例を基に比準を行った。周辺地域は、店舗をはじめとする賃貸市場は成熟しているものの、収
益還元法は試算価格の過程において想定要素を多分に含むため、本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,700,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[160.3]

[103.0]
100

1,770,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動
産市場においては持ち直しの動きが見られる
。

「町田」駅に近接する商業地域で、価格水準
は市内の中でも高位に位置するが、特筆すべ
き地域要因はない。

特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＨ公５ -4	町田市		貸家建付地	（　）	不整形	北16m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	ＮＫ公５ -119	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	ＨＨ公５ -114	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m市道、北西17m、角地		商業 (100,500)
d	ＨＨ公５ -118	多摩市		更地	（　）	ほぼ台形	西40m都道、北東15m、東15m、南25m、四方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 734,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	773,054	100 [ 50.1]	1,543,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,590,000
b	(　 ) 1,415,728	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,415,728	100 [ 76.6]	1,848,209		1,900,000
c	(　 ) 870,367	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	847,157	100 [ 58.0]	1,460,616		1,500,000
d	(　 ) 1,435,286	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,410,445	100 [ 82.7]	1,705,496		1,760,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,850,000 円／㎡]

町田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,668,295	7,069,243	26,599,052	15,795,000	10,804,052	（　0.9519） 10,284,377	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	228,541,711 円　　　　（　 1,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	ＲＣ7	875.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	152 ㎡	11.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階を店舗、３階以上をフロア貸しの事務所ビルを想定

⑦有効率　 79.3 ％
の理由

中高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	75.0	93.75	5,350	501,563	8.0	4,012,504
							0.0	0
2～ 2	店舗	125.00	80.0	100.00	4,650	465,000	8.0	3,720,000
							0.0	0
3～ 7	事務所	125.00	80.0	100.00	3,941	394,100	6.0	2,364,600
							0.0	0
～

～

計		875.00	79.3	693.75		2,937,063		19,555,504
								0

⑨年額支払賃料	2,937,063 円　×　12ヶ月　＝　 35,244,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 693.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,244,756 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,762,238 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,482,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,555,504 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 185,777 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,668,295 円　　　　（　 221,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公５賃　　　　-21	3,248 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,961 円/㎡　月額支払賃料（　 3,941 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＨＪ公５賃　　　　-22	3,530 ( 3,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,912
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,458,000 円	243,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,057,343 円	35,244,756　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,075,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,992,600 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,069,243 円　（　　　　　　 46,508 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 875.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,795,000 円（　　　　　 103,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,668,295 円
②総費用	7,069,243 円
③純収益　①－②	26,599,052 円
④建物等に帰属する純収益	15,795,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,804,052 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,284,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,541,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,500,000 円／㎡）