鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 -79　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡ公５ -13	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m市道、中間画地		２中専高度2種最高31m (70,200)
b	ＯＫ公５ -31	町田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、南4m、二方路		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＨＪ公５ -2	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東3.6m、角地		２住居高度2種最高31m (80,160)
d	ＭＨ公５ -26	町田市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＨＪ公５ -8	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,520	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	330,638	100 [ 95.1]	347,674	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	351,000
b	(　 ) 251,516	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	244,744	100 [ 86.6]	282,614		285,000
c	(　 ) 289,474	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	270,284	100 [ 87.6]	308,543		312,000
d	(　 ) 307,870	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	308,486	100 [ 84.8]	363,781		367,000
e	(　 ) 279,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	258,237	100 [ 76.0]	339,786		343,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 338,000 円／㎡]

町田 -79　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,877,530	1,121,333	4,756,197	3,217,800	1,538,397	（　0.9749） 1,499,783	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	33,328,511 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -79　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	10.1 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均貸室面積３６㎡・２ＤＫ・６戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同用途・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	90.0	72.00	2,193	157,896	1.0	157,896
							1.0	157,896
2～ 2	住宅	80.00	93.0	74.40	2,238	166,507	1.0	166,507
							1.0	166,507
3～ 3	住宅	80.00	93.0	74.40	2,283	169,855	1.0	169,855
							1.0	169,855
～

～

計		240.00	92.0	220.80		494,258		494,258
								494,258

⑨年額支払賃料	494,258 円　×　12ヶ月　＝　 5,931,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,931,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 296,555 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,634,541 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	494,258 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,695 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 494,258 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 238,294 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,877,530 円　　　　（　 39,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公５賃　　　　-19	2,610 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,335 円/㎡　月額支払賃料（　 2,238 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＪ公５賃　　　　-20	1,821 ( 1,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,175
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -79　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	311,400 円	51,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	177,933 円	5,931,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 425,500 円	51,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,121,333 円　（　　　　　　 7,628 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,217,800 円（　　　　　 21,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,877,530 円
②総費用	1,121,333 円
③純収益　①－②	4,756,197 円
④建物等に帰属する純収益	3,217,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,538,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,499,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,203 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,328,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
町田 -79　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 -79

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　岡本　健治

TEL.

鑑定評価額

48,800,000 円

１㎡当たりの価格

332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市森野２丁目１２２１番３｢森野２－１８－１１｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高31m (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅、アパートのほかに店舗も見られる住宅地域	北東5.5m市道	水道、ガス、下水	小田急町田 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.5 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、５．５
ｍ市道

交通

施設

小田急町田駅北西方

600m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

小田急町田駅との接近性に優れた住宅地域であり、自己居住用のみならず賃貸需要も見込まれる。今後も利便性
の高い住宅地域として、ほぼ現状にて推移していくものと判断される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 338,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 222,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、小田急線町田駅及びＪＲ横浜線町田駅から徒歩圏内にある住宅地域である。需要者の属性は、戸
建住宅の購入者、建売業者、不動産投資家及び大規模画地にはマンションデベロッパーも参入する。最寄駅及び中心市
街地への接近性に優れる利便性の高い住宅地域であり、需要は旺盛である。市場での需要の中心価格帯は、画地規模に
より一概に言えないが、戸建住宅用地については５，０００万円台が需要の中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には一般住宅の他、マンション等の賃貸用不動産も多く見られるため、自己使用目的の取引のみならず、取引
の主流ではないが、収益性に着目した売買も地域の価格水準にある程度の影響を及ぼしているものと考えられる。従っ
て本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 299,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[101.0]

100
[ 93.1]

[101.0]
100

330,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は残るが、金融緩和の継続に
より不動産市場は概ね堅調だが、世界的なイ
ンフレ、ドル高が進む中、金融政策の継続性
が問われている。

最寄駅からの接近性に比較的優れた地域であ
り、需要は底堅く推移している。地域要因に
特段の変動要因は無い。

個別的要因に顕著な変化は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 -79　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡ公５ -13	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m市道、中間画地		２中専高度2種最高31m (70,200)
b	ＨＪ公５ -17	町田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高31m (70,180)
c	ＹＭ公５ -101	町田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		２中専高度2種最高31m (70,200)
d	ＨＪ公５ -8	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東4.5m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,520	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	330,638	100 [ 98.0]	337,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	341,000
b	(　 ) 332,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	323,273	100 [ 92.2]	350,621		354,000
c	(　 ) 304,434	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	305,941	100 [ 95.8]	319,354		323,000
d	(　 ) 279,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	258,237	100 [ 79.4]	325,236		328,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 338,000 円／㎡]

町田 -79　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,640,341	1,074,052	4,566,289	3,062,800	1,503,489	（　0.9749） 1,465,751	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	32,572,244 円　　　　（　 222,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -79　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	10.1 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯向けマンション。平均占有面積３７㎡程度、６戸を想定した。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	90.0	72.00	2,134	153,648	1.0	153,648
							1.0	153,648
2～ 2	住宅	80.00	93.0	74.40	2,155	160,332	1.0	160,332
							1.0	160,332
3～ 3	住宅	80.00	93.0	74.40	2,155	160,332	1.0	160,332
							1.0	160,332
～

～

計		240.00	92.0	220.80		474,312		474,312
								474,312

⑨年額支払賃料	474,312 円　×　12ヶ月　＝　 5,691,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,691,744 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 284,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,407,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,312 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,506 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 474,312 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 228,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,640,341 円　　　　（　 38,370 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ公５賃　　　　-22	3,133 ( 3,131)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,248 円/㎡　月額支払賃料（　 2,155 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＫ公５賃　　　　-23	3,462 ( 3,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,198
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -79　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,400 円	49,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	170,752 円	5,691,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 405,000 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,074,052 円　（　　　　　　 7,306 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 45 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,062,800 円（　　　　　 20,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,640,341 円
②総費用	1,074,052 円
③純収益　①－②	4,566,289 円
④建物等に帰属する純収益	3,062,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,503,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,465,751 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,572,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,000 円／㎡）