別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 町田 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -78 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　耕一   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市金井６丁目１８０番７９ ｢金井６－４０－１４｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鶴川 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定がある。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 鶴川駅南西方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持で推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町田市及び隣接市に存し、小田急線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。同一需給圏における典型的 な市場参加者としては、同エリアに居住する一次取得者、東京都内に通勤するサラリーマン層である。利便性はやや劣 るものの住環境は良好で、需要は底堅い。市場における中心価格帯は、土地は２，０００万円から２，５００万円程度 、新築戸建住宅は４，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、建築協定もある地域であるため、個人による自己利用目 的での取引が一般的であり、居住の快適性及び利便性等が重視される。従って、本件においては、収益性に基づく物件 想定は難しいことから収益還元法は適用せず、現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準とし、更 に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [107.1] [102.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済はウィズコロナの新たな段階へ移行し景 気が持ち直す中、物価上昇、エネルギー供給 問題など、消費の制約面の今後の変動に注意 が必要である。 中規模戸建住宅を中心とする区画整然とした 住宅地域である。地域要因に特段の変動はな い。 近隣地域内における市場競争力は標準的と判 断される。個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％