別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 町田 -74　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -74 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正夫   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市図師町字一号８４番８４ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 建築協定 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 淵野辺 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定（町田もみじ台、戸 建住宅）がある。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 淵野辺駅北東方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 バス利用の一般住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横浜線及び小田急線沿線で、町田市や相模原市を中心とする圏域。需要者は、同一需給圏内の居住 者及び東京都内並びに横浜方面に通勤するサラリーマン層である。区画整然とした住宅地域であるが、バス利用地域で あり、交通等の利便性がやや劣る。又、画地規模がやや大きく、総額がかさむため、地価は弱含みで推移している。取 引としては土地は２，０００万円前後、新築の戸建住宅は３，５００万円程度が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等の収益物件はかなり少ない。道路事情がやや優るものの、最寄駅か ら遠く、バス利用の地域のため、収益性等は期待できない。又、公法上の規制等も厳しいため、自用の住宅利用が中心 であり、住環境や取引総額が重視される地域である。よって、収益価格を適用せず、比準価格を標準に、代表標準地と の均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    154,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.0] 100 [161.1] [101.0] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は、個人消費及び設備投資に持ち直しの 動きが見られる。一方、消費者物価はこのと ころ上昇しており、今後の景気の動向には注 意を要する。 最寄駅から遠い住宅地は、格別の変動要因も なく、地価は弱含みで推移している。 規模がやや大きく、総額がかさむため、需要 がやや弱い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％