鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

町田 -66　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ公５ -32	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、中間画地		準工高度2種最高31m 地区計画等 (70,200)
b	ＹＭ公５ -14	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＯＫ公５ -29	町田市		更地	（　）	ほぼ台形	南西16m市道、北西4m、角地		２中専高度2種最高31m (80,200)
d	ＳＹ公５ -7	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＭＨ公５ -18	町田市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種地区計画等 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,809	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	144,365	100 [ 93.1]	155,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 144,245	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	143,959	100 [ 90.0]	159,954		162,000
c	(　 ) 247,302	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	239,217	100 [ 151.0]	158,422		160,000
d	(　 ) 151,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	155,092	100 [ 99.9]	155,247		157,000
e	(　 ) 144,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	141,609	100 [ 91.2]	155,273		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +48.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

町田 -66　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,448,914	1,450,304	5,998,610	4,760,360	1,238,250	（　0.9725） 1,204,198	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	26,759,956 円　　　　（　 76,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -66　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	17.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の状況等から、ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡、５０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	100.0	180.00	1,730	311,400	1.0	311,400
							1.0	311,400
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,750	315,000	1.0	315,000
							1.0	315,000
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		626,400		626,400
								626,400

⑨年額支払賃料	626,400 円　×　12ヶ月　＝　 7,516,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金（敷金）等により担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,516,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 375,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,140,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	626,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,951 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 626,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 302,003 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,448,914 円　　　　（　 21,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ公５賃　　　　-9	1,656 ( 1,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,820	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,825 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＫ公５賃　　　　-10	1,905 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,832
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -66　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	409,200 円	68,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	225,504 円	7,516,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 120,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 559,200 円	68,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	68,200 円	68,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,200 円	68,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,450,304 円　（　　　　　　 4,132 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,200,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 45 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,760,360 円（　　　　　 13,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,448,914 円
②総費用	1,450,304 円
③純収益　①－②	5,998,610 円
④建物等に帰属する純収益	4,760,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,238,250 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,204,198 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,759,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
町田 -66　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 -66

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　長谷川　儒人

TEL.

鑑定評価額

54,400,000 円

１㎡当たりの価格

155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市木曽東３丁目１５１１番４外｢木曽東３－２４－１５｣				②地積　(㎡)	351 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高31m (70,200)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ3	住宅の中に店舗等が見られる路線沿いの住宅地域	北西16m市道、背面道	水道、下水	古淵 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位：北　　１
６ｍ市道

交通

施設

古淵駅北東方

1.6km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの地域で、近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、現況
を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 75,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、町田市内のＪＲ横浜線沿線各駅よりバス便を要する中規模住宅地域である。同一需給圏における典型的
な市場参加者としては、同エリアの居住者及び事業者等が挙げられる。最寄駅からの利便性は劣るが、広幅員道路に起
因し、戸建住宅の他、共同住宅や事業所が混在する地域のため、画地規模及び総額大きく異なることから、市場の中心
価格帯を見出すことは困難といえる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、戸建住宅の他、共同住宅や事業所等が混在する住宅地域であるが、自己使用目的での取引が大半であり、
収益物件については、土地活用の観点から建設されたものが多い。このように、依然として収益目的での取引は乏しい
ことから、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価
格は比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　町田 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 154,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[104.0]

100
[ 97.7]

[101.0]
100

155,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動
産市場においては持ち直しの動きが見られる
。

最寄駅よりバス便利用エリアであり、特筆す
べき地域要因はなく、地価は概ね横ばい傾向
にある。

北西側幅員１６ｍ市道に面する画地であり、
近隣地域内における市場競争力は標準的と判
断される。その他の特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

町田 -66　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＭ公５ -11	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＳＭ公５ -21	町田市		建付地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＯＺ公５ -6	町田市		建付地	（　）	長方形	南東4m市道、北東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＭＨ公５ -110	町田市		建付地	（　）	台形	南東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	139,558	100 [ 88.3]	158,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 117,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	132,960	100 [ 90.8]	146,432		148,000
c	(　 ) 173,811	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	162,289	100 [ 98.0]	165,601		167,000
d	(　 ) 145,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	139,608	100 [ 82.3]	169,633		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

町田 -66　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,373,997	1,434,036	5,939,961	4,711,500	1,228,461	（　0.9725） 1,194,678	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	26,548,400 円　　　　（　 75,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -66　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	351 ㎡	17.7 m x 21.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均賃貸面積４５㎡・２ＬＤＫ）各階４住戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	180.00	100.0	180.00	1,705	306,900	1.0	306,900
							1.0	306,900
2～ 2	住宅	180.00	100.0	180.00	1,740	313,200	1.0	313,200
							1.0	313,200
～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		620,100		620,100
								620,100

⑨年額支払賃料	620,100 円　×　12ヶ月　＝　 7,441,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,441,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,069,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	620,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 620,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 298,966 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,373,997 円　　　　（　 21,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＪ公５賃　　　　-13	1,703 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	1,829	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,815 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＪ公５賃　　　　-14	1,191 ( 1,190)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 76.9]	100 [100.0]	1,801
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -66　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,000 円	67,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	223,236 円	7,441,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,500 円	67,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,500 円	67,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,434,036 円　（　　　　　　 4,086 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,500,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 45 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,711,500 円（　　　　　 13,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,373,997 円
②総費用	1,434,036 円
③純収益　①－②	5,939,961 円
④建物等に帰属する純収益	4,711,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,228,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,194,678 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,548,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,600 円／㎡）