別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 町田 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -62 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　浅川　肇   TEL.

鑑定評価額 27,100,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市金井ヶ丘１丁目２６１２番９２ ｢金井ヶ丘１－２８－２０｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 玉川学園前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 玉川学園前駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、特段の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急線沿線を中心とした町田市及び隣接市の住宅地域の圏域である。主たる需要者は同一需給圏内の 居住者及び東京都内に通勤するサラリーマン層や自営業者である。区画整然とした住宅地域で、住環境等は比較的良好 である。ただし、地勢に起伏があり、画地規模がやや大きく総額が嵩むため、地価は概ね横ばい程度である。土地は２ ５００万円～３０００万円程度、新築の戸建住宅は４０００万円台が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域で、公法上は第一種低層住居専用地域に指定されているほか、建築協定も あるため、個人需要者による自用目的での取引が一般的であり、居住の快適性及び利便性等が重視される。従って、本 件においては、収益性を見込んだ物件は難しいことから収益還元法は適用せず、現実の不動産市場を反映した実証的、 客観的な比準価格を標準として、さらに、代表標準地との検討を十分に踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -70                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [112.1] [104.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は解消され つつあり、ワクチン供給に伴う経済活動の再 開、低金利を背景として地価は概ね回復基調 で推移している。 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地 域であるが、起伏がある地域のため地価はほ ぼ横ばい程度で推移している。 特に変動は認められない。代替・競争関係に ある他の不動産と比較した優劣・競争力は標 準的である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％