別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 町田 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -56 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　小澤　勝実   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 60,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市相原町字大戸４６４０番２外 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地が見られる住宅地 域 南東9m市道 水道、下水 相原 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   230 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　９ｍ市 道 交通 施設 相原駅北西方 4.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は見受けられないため、当面は現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、町田市及び隣接市におけるバス便利用の交通利便性が劣る既存住宅地域である。主たる需要者は 、同一需給圏内の居住者及び地縁的選好性を有する一次取得者層が中心となる。生活利便性がやや劣る地域であること から、需要は弱含みで推移している。中心となる価格帯は土地で１，０００万円～１，５００万円、新築戸建住宅で２ ，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一部アパート等もみられるが、駅からの接近性が劣り、賃貸需要も地縁性を有する居住者等に限定される傾 向にあることから、賃貸需要は弱く経済合理性が認められる賃貸市場の形成は困難なことから、収益還元法の適用は見 送った。当該地域は、自用目的での取引が大部分を占めることから、市場実勢を反映した比準価格を標準とし、さらに 代表標準地との価格検討を踏まえ、昨今の不動産市況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [194.9] [104.0] 100 60,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の持ち直しが期待される一方、物価上昇 、金融資本市場の変動、ウクライナ情勢の長 期化等に注意する必要がある。 駅から徒歩圏外で、交通利便性が劣ることか ら需給関係は弱含み傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％