別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 町田 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -53 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　岡本　健治   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市下小山田町字関村２２７番４外 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 中に空地も見られる 住宅地域 北東4m市道 水道、下水 淵野辺 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近くに土砂災害警戒区域があ る。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 淵野辺駅北東方 3.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から距離のある一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、下小山田及びその周辺の住宅地域である。需要者の属性は、主に戸建住宅を購入するエンドユー ザー層である。最寄駅から距離があるものの、価格水準が比較的低位に位置するため、一定の需要が見込める地域であ る。市場での需要の中心価格帯は、土地については１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円 台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸需要の乏しい地域であるため、収益還元法の適用は断念した。当地域は一般住宅を中心とする住宅地域 であり、自己使用の取引が大部分である。主に快適性等の住環境を重視する地域であり、比準価格の信頼性が高い。従 って本評価においては比準価格を標準とし、更に代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [144.4] [101.0] 100 79,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は残るが、金融緩和の継続に より不動産市場は概ね堅調だが、世界的なイ ンフレ、ドル高が進む中、金融政策の継続性 が問われている。 最寄駅からの距離のある地域であるが、地域 要因に特段の変動要因は無い。 個別的要因に顕著な変化は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％