別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 町田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -8 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　和也   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市真光寺１丁目１８番１０ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東10m市道 水道、ガス、下水 鶴川 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 鶴川駅北西方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が中心の地域であり、格別な変動要因はなく概ね現状を維持して推移するものと予測するが、物価上昇 や金融資本市場の変動等の影響には注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町田市における住宅地域が存する圏域である。主な需要者は町田市及び隣接市に居住する給与所得者の個 人であり、良好な近隣環境や比較的ゆとりのある快適な住環境を特に重視する傾向にある。バス便であり利便性はやや 劣るが、住環境が良好で相応に需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地については１５０～２００㎡で２ ，０００～３，０００万円程度、新築戸建住宅は３，５００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。主な需要者は給与所得者の個 人で、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。立地条件や地区計画による制限 を踏まえると、賃貸需要は見込み難いことから収益還元法の適用を断念した。以上より、対象不動産に係る市場の実態 を考慮のうえ、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [107.9] [101.0] 100 142,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は各種政策の効果もあり緩やかに持ち直 しているが、物価上昇、金融資本市場の変動 等の影響に注視する必要がある。 一般住宅が中心の地域であり、新型コロナウ イルス感染症の影響緩和や旺盛な実需を背景 に、地価は強含みに転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％