別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 町田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -3 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　樋口　裕   TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市南大谷字十一号９１２番３４ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 建築協定等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 玉川学園前 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定等がある 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 玉川学園前駅南方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 建築協定等 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に開発された分譲地を中心とする住宅地域で、やや大きな区画割りやバスエリアであること等によ る減退要因も見られるが、一定の成熟度を有する住宅地域であり、地価水準は横ばいに推移していくと考える。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に南大谷地区及びその周辺地区におけるバスエリアの住宅地域と判定した。典型的な需要者は、自己 居住用の戸建住宅用地としての利用を目的とするエンドユーザー等であり、町田市内及びその周辺市の居住者等が想定 される。比較的画地規模の大きい近隣地域内における土地値は、総じて５０～６０坪で２０００～３０００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は主に昭和５０年代に開発された戸建住宅地域に存する。主な需要者は、通常、周辺地域の土地相場等を考 慮し取引価格等の意思決定を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、 法令上の制限等（建築協定等）・周辺の土地利用状況及び戸建住宅の賃貸市場が未成熟である点などを考慮し、収益還 元法の適用は断念している。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -70                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [105.0] 100 [126.0] [101.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の厳しい環境が緩和されつつ あるが、依然として予断を許さない状況にあ る。一方、不動産市場は全体的に持ち直しの 傾向が見られる。 バスエリアであることなどによる市場性の減 退要因も見られるが、一定の成熟度を有する 住宅地域であり、地価水準は横ばいに推移し ていくと考える。 画地の位置及び形状、間口等の接面状況など を総合的に勘案した結果、今後も標準的な競 争力を持続していくものと判断した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％