鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

調布 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＹ０５公 -17	調布市		更地	（　）	台形	北東10m都道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
b	ＳＡ０５公 -203	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、西16m、南8m、三方路		準住居高度地区3種 (80,300)
c	ＳＫ０５公 -20	調布市		更地	（　）	台形	北東21.5m市道、北西3.8m、角地		近商高度地区最高31m (100,300)
d	ＮＡ０５公 -4	調布市		更地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (62,168)
e	ＯＴ０５公 -205	府中市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,825	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	354,023	100 [ 104.9]	337,486	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	348,000
b	(　 ) 435,946	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	442,001	100 [ 123.4]	358,186		369,000
c	(　 ) 475,901	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	434,912	100 [ 131.6]	330,480		340,000
d	(　 ) 290,748	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	324,320	100 [ 98.9]	327,927		338,000
e	(　 ) 399,512	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	395,707	100 [ 103.3]	383,066		395,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -9.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 358,000 円／㎡]

調布 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,060,082	2,339,531	8,720,551	7,117,200	1,603,351	（　0.9526） 1,527,352	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,712,545 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	74.80	ＲＣ5	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高25m 地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	187 ㎡	15.0 m x 13.5 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上は住居で専有面積３６㎡程度を想定

⑦有効率　 94.1 ％
の理由

同種建物標準的レンタブル比等を参考に判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.80	85.6	64.00	3,440	220,160	4.0	880,640
							1.0	220,160
2～ 2	居宅	74.80	96.3	72.00	2,460	177,120	1.0	177,120
							1.0	177,120
3～ 3	居宅	74.80	96.3	72.00	2,460	177,120	1.0	177,120
							1.0	177,120
4～ 4	居宅	74.80	96.3	72.00	2,510	180,720	1.0	180,720
							1.0	180,720
5～ 5	居宅	74.80	96.3	72.00	2,560	184,320	1.0	184,320
							1.0	184,320

計		374.00	94.1	352.00		939,440		1,599,920
								939,440

⑨年額支払賃料	939,440 円　×　12ヶ月　＝　 11,273,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,273,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 676,397 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,596,883 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,599,920 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 939,440 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 448,160 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,060,082 円　　　　（　 59,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＹ賃０５公　　　　-31	2,670 ( 2,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,446	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,566 円/㎡　月額支払賃料（　 2,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＹ賃０５公　　　　-32	2,756 ( 2,642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	2,678
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

調布 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	648,000 円	108,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	450,931 円	11,273,280　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 885,600 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,339,531 円　（　　　　　　 12,511 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,117,200 円（　　　　　 38,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,060,082 円
②総費用	2,339,531 円
③純収益　①－②	8,720,551 円
④建物等に帰属する純収益	7,117,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,603,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,527,352 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,712,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
調布 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

調布 5-5

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　下野　好弘

TEL.

鑑定評価額

66,000,000 円

１㎡当たりの価格

353,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	調布市上石原１丁目１３番１				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m 地区計画区域 (80,200)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗兼住宅、マンションが混在する路線商業地域	北東18m国道、北西側道	水道、ガス、下水	西調布 690m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 0 ｍ、南 25 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

西調布駅北西方

690m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度2種最高25m
地区計画区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、幹線道路沿いに店舗兼マンション、店舗・事業所、戸建住宅等が混在して建ち並ぶ路線沿いの地域
である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 357,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、調布市や府中市及びその周辺の幹線もしくは準幹線道路沿いの混在地域である。近隣地域は中層の店舗
付共同住宅や事業所等が見られるが、まとまった土地の場合は路線型の商業施設としての需要も考えられる。需要者に
は同一需給圏内に地縁性をもつ法人、個人事業者等のほか、開発業者、投資家等が想定される。規模の大小などの個別
性が強いので総額は把握しづらいが、単価としては３０～４０万円／㎡前後が価格の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いで容積率が高いなど、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。最寄駅からの接近性にも
優れてマンション需要もあり、開発を前提にした価格水準も形成されている。一方、収益価格は高い賃貸需要を反映し
て概ね妥当な価格が求められたと思料するが、算定過程で想定要素を含み流動的な側面も有している。よって本件では
市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　調布 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 465,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[142.0]

[103.0]
100

352,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    339,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源高の影響などを受けつつも、新型コロナ
ウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進む
なか、基調としては持ち直している。

地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、利便性を反映して需要が高く、
上昇基調にある。

不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

調布 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＡ０５公 -203	府中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北18m国道、西16m、南8m、三方路		準住居高度地区3種 (80,300)
b	ＯＹ０５公 -17	調布市		更地	（　）	台形	北東10m都道、中間画地		１住居高度2種最高25m (70,200)
c	ＫА０５公 -204	調布市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、北4m、二方路		１住居地区計画等高度地区 (80,200)
d	ＫＨ０５公 -1	調布市		建付地	（　）	台形	東18m都道、西4.3m、二方路		１中専高度2種最高25m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 435,946	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	442,001	100 [ 120.6]	366,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	377,000
b	(　 ) 349,825	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	354,023	100 [ 107.0]	330,863		341,000
c	(　 ) 536,385	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	506,641	100 [ 120.6]	420,100		433,000
d	(　 ) 399,183	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	395,345	100 [ 111.7]	353,935		365,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 357,000 円／㎡]

調布 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,966,263	2,335,714	8,630,549	7,117,200	1,513,349	（　0.9526） 1,441,616	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,764,000 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	74.80	ＲＣ5	374.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度2種最高25m 地区計画区域	80 ％	200 ％	200 ％	187 ㎡	15.0 m x 13.5 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上の住宅は専有面積３６㎡程度の１ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 94.1 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.80	85.6	64.00	3,300	211,200	4.0	844,800
							1.0	211,200
2～ 2	居宅	74.80	96.3	72.00	2,464	177,408	1.0	177,408
							1.0	177,408
3～ 3	居宅	74.80	96.3	72.00	2,489	179,208	1.0	179,208
							1.0	179,208
4～ 4	居宅	74.80	96.3	72.00	2,513	180,936	1.0	180,936
							1.0	180,936
5～ 5	居宅	74.80	96.3	72.00	2,538	182,736	1.0	182,736
							1.0	182,736

計		374.00	94.1	352.00		931,488		1,565,088
								931,488

⑨年額支払賃料	931,488 円　×　12ヶ月　＝　 11,177,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,177,856 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 670,671 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,507,185 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,565,088 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 931,488 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 444,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,966,263 円　　　　（　 58,643 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＹ賃０５公　　　　-31	2,670 ( 2,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,570 円/㎡　月額支払賃料（　 2,464 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＴ賃０５公　　　　-10	2,990 ( 2,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,623
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

調布 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	648,000 円	108,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	447,114 円	11,177,856　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 885,600 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,335,714 円　（　　　　　　 12,490 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 374.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,117,200 円（　　　　　 38,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,966,263 円
②総費用	2,335,714 円
③純収益　①－②	8,630,549 円
④建物等に帰属する純収益	7,117,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,513,349 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,441,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,764,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）