別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
調布 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -40 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　下野　好弘   TEL.
鑑定評価額 215,000,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市西つつじケ丘１丁目５番１３
 ②地積
　(㎡)		 573  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 共同住宅のほかに事
業所等が混在する住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス、下水 柴崎

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ４階程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 柴崎駅北方

520m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中層マンションのほか事業所等も見られる住工混在地域である。準工業地域から移行してきた地域
であるが、地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 ４階程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    379,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線を最寄駅とし、調布市ほかその周辺に及ぶ圏域で、共同住宅や事業所等が多くみられるエリアであ
る。容積率１５０％程度以上、規模は３００㎡以上の土地に対して代替性が高い。需要者には地縁性をもつ法人、個人
事業者のほか、開発業者、投資家等が想定される。最寄駅からの接近性に然程支障もなく近年、周辺に商業施設が開業
したこともあり、利便性が向上して地価は上昇傾向にある。地価水準は３５０～４５０千円／㎡前後が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断される。当該地域内にはマンションや事業所等も見られるが
、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、土地価格に見合う賃料水準が設定されていないことから収益価格
は低位に試算された。市場においては立地や物件規模の希少性が考慮されて取引されることが多い点も考慮して、比準
価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    418,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[115.2]		 [100.0]
100		 374,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    361,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高の影響などを受けつつも、新型コロナ
ウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進む
なか、基調としては持ち直している。


地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、利便性を反映して需要が高く、
上昇基調にある。


不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫА０５公

-13		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西18m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b ＳＫ０５公

-20		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東21.5m市
道、
北西3.8m、
角地
近商
高度地区最高31m
(100,300)
c ＳＹ０５公

-9		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
南4m、角地
２中専
高度2種最高25m
(80,200)
d ＫＨ０５公

-203		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e ＯＹ０５公

-201		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西16m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
496,679  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
502,639 		 100
[ 130.0]
386,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
387,000 
b (　           ) 
475,901  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
434,912 		 100
[ 141.0]
308,448 
308,000 
c (　           ) 
429,202  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
434,363 		 100
[ 117.5]
369,671 
370,000 
d (　           ) 
517,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
528,834 		 100
[ 114.1]
463,483 
463,000 
e (　           ) 
450,659  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
464,343 		 100
[  93.1]
498,757 
499,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    379,000 円／㎡]  



調布 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,193,442 
5,321,328 
21,872,114 
15,172,800 
6,699,314 		 （　0.9742）
6,526,472 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    148,328,909 円　　　　（　    259,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 267.05 Ｓ4 1,022.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   573 ㎡     20.3 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４０㎡程度の２ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
267.05 
67.4 
180.00 
2,700 
486,000 		 1.0  486,000 
1.0  486,000 

 2～ 2		 居宅
267.05 
87.6 
234.00 
2,750 
643,500 		 1.0  643,500 
1.0  643,500 

 3～ 3		 居宅
267.05 
87.6 
234.00 
2,800 
655,200 		 1.0  655,200 
1.0  655,200 

 4～ 4		 居宅
221.05 
85.0 
188.00 
2,800 
526,400 		 1.0  526,400 
1.0  526,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,022.20 
81.8 
836.00 

2,311,100 		 2,311,100 
2,311,100 
⑨年額支払賃料      2,311,100 円　×　12ヶ月　＝　      27,733,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     836.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,733,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,663,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,069,208 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,311,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,724 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,311,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,102,510 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,193,442 円　　　　（　        47,458 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＹ賃０５公
　　　　-17		 3,105  
(   2,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,986 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＹ賃０５公
　　　　-18		 2,586  
(   2,584) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,722 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,392,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,109,328 円  　　　       27,733,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      453,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,902,400 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,321,328 円　（　　　　　　         9,287 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,022.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0684 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,172,800 円  
（　　　　　        26,480 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,193,442 円      
②総費用 5,321,328 円      
③純収益　①－② 21,872,114 円      
④建物等に帰属する純収益 15,172,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,699,314 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,526,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    148,328,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     259,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
調布 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -40 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　保代   TEL.
鑑定評価額 215,000,000 円  １㎡当たりの価格 375,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市西つつじケ丘１丁目５番１３
 ②地積
　(㎡)		 573  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4F1B		 共同住宅のほかに事
業所等が混在する住
宅地域		 南5m市道 水道、ガス、下水 柴崎

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 柴崎駅北方

520m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅のほかに事業所等が混在する住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維持し
て推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    382,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね京王線沿線の調布市及びその隣接市の最寄駅から徒歩圏内に存する容積率１５０％以上利用可能な住
宅地域である。需要者は調布市及びその周辺市の法人や個人事業者、不動産業者等が想定される。当該地域は事業所等
が混在するものの周辺には商業施設が立地し徒歩圏内に存する比較的利便性良好な地域で、同一需給圏内における競争
力もあり需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。土地の中心価格帯は、概ね３５０千円～４００千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 柴崎駅から徒歩圏内に存し、商業施設に近い利便性の良い住宅地域である。周辺では共同住宅等も見受けられるが、自
己利用のものが多く純粋な投資用不動産の取引は少ない。また、賃貸市場においても土地価格に見合う程の賃料水準に
は達しておらず、収益価格はやや低位に求められたと考えられる。したがって本件では、市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    418,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[115.2]		 [100.0]
100		 374,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    361,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の持ち直しの動きが見られる中、低金利
を背景に地域や用途により濃淡はあるものの
、全体的に需要者の購入意欲は積極的である
。

最寄駅から徒歩圏内に存し、商業施設に近い
利便性の良い住宅地域である。地域要因に特
段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＭ０５公

-17		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東5m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(70,200)
b ＮＡ０５公

-5		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
地区計画等
(70,200)
c ＮＡ０５公

-10		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,160)
d ＳＹ０５公

-9		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
南4m、角地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
409,672  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
378,909 		 100
[  99.0]
382,736 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
289,586  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.6]
343,089 		 100
[  87.1]
393,902 
394,000 
c (　           ) 
263,005  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.6]
364,491 		 100
[  97.0]
375,764 
376,000 
d (　           ) 
429,202  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
434,363 		 100
[ 116.2]
373,806 
374,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 -13.5 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    382,000 円／㎡]  



調布 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,400,149 
5,288,966 
21,111,183 
15,172,800 
5,938,383 		 （　0.9742）
5,785,173 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    131,481,205 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 267.05 Ｓ4 1,022.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   573 ㎡     20.3 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４７㎡程度のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 同種建物標準的レンタブル比等を参考に判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
267.05 
67.4 
180.00 
2,630 
473,400 		 1.0  473,400 
1.0  473,400 

 2～ 2		 居宅
267.05 
87.6 
234.00 
2,690 
629,460 		 1.0  629,460 
1.0  629,460 

 3～ 3		 居宅
267.05 
87.6 
234.00 
2,690 
629,460 		 1.0  629,460 
1.0  629,460 

 4～ 4		 居宅
221.05 
85.0 
188.00 
2,720 
511,360 		 1.0  511,360 
1.0  511,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,022.20 
81.8 
836.00 

2,243,680 		 2,243,680 
2,243,680 
⑨年額支払賃料      2,243,680 円　×　12ヶ月　＝　      26,924,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     836.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,924,160 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,615,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,308,710 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,243,680 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,243,680 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,070,348 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,400,149 円　　　　（　        46,074 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＹ賃０５公
　　　　-30		 3,105  
(   2,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
2,842 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,806 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,690 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＡ賃０５公
　　　　-32		 2,837  
(   2,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,866 
c ＮＡ賃０５公
　　　　-34		 2,696  
(   2,586) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,723 
調布 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,392,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,076,966 円  　　　       26,924,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      453,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,902,400 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,288,966 円　（　　　　　　         9,230 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,022.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0684 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,172,800 円  
（　　　　　        26,480 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,400,149 円      
②総費用 5,288,966 円      
③純収益　①－② 21,111,183 円      
④建物等に帰属する純収益 15,172,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,938,383 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,785,173 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,096 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,481,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）