鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

調布 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＭ０５公 -3	調布市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.2m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＡＴ０５公 -9	調布市		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	ＯＹ０５公 -15	調布市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、南東5m、準角地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＫА０５公 -2	調布市		建付地	（　）	ほぼ整形	東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (41,85)
e	ＹＭ０５公 -1	調布市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,091	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	312,089	100 [ 106.0]	294,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	294,000
b	(　 ) 324,089	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	322,818	100 [ 109.1]	295,892		296,000
c	(　 ) 360,821	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	349,137	100 [ 111.4]	313,408		313,000
d	(　 ) 320,957	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	362,325	100 [ 111.4]	325,247		325,000
e	(　 ) 287,507	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	282,531	100 [ 96.9]	291,570		292,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 304,000 円／㎡]

調布 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,992,761	548,187	2,444,574	1,529,730	914,844	（　0.9709） 888,222	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,186,864 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	140 ㎡	12.2 m x 11.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５３㎡、ファミリータイプの２ＤＫを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.00	100.0	53.00	2,363	125,239	1.0	125,239
							1.0	125,239
2～ 2	居宅	53.00	100.0	53.00	2,436	129,108	1.0	129,108
							1.0	129,108
～

～

～

計		106.00	100.0	106.00		254,347		254,347
								254,347

⑨年額支払賃料	254,347 円　×　12ヶ月　＝　 3,052,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,052,164 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,869,034 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,347 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,391 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,347 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,992,761 円　　　　（　 21,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ賃０５公　　　　-30	3,275 ( 3,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.3]	100 [100.0]	100 [107.1]	100 [105.0]	2,640	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,541 円/㎡　月額支払賃料（　 2,436 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ賃０５公　　　　-31	2,405 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	2,493
c	ＹＭ賃０５公　　　　-26	3,094 ( 2,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,558

調布 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,200 円	20,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	122,087 円	3,052,164　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,700 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,187 円　（　　　　　　 3,916 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,529,730 円（　　　　　 10,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,992,761 円
②総費用	548,187 円
③純収益　①－②	2,444,574 円
④建物等に帰属する純収益	1,529,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	914,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	888,222 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,186,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
調布 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

調布 -31

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　粕谷　明子

TEL.

鑑定評価額

42,400,000 円

１㎡当たりの価格

303,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	調布市多摩川６丁目２９番２				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	京王多摩川 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

京王多摩川駅南東方

700m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面の間は現状を維持して推移していく
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京王線及び京王相模原線沿線の概ね調布市を中心とし、その隣接市を含む住宅地域。主な需要者は同一需
給圏の居住者を中心としたサラリーマン世帯等である。低地に存するが、最寄駅まで徒歩圏の街区が整然とした既成の
住宅地域であり、需要は相応にみられる。市場において中心となる価格帯は、土地３５坪程度では３，５００万円前後
、新築戸建は５，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート等もみられるが自用目的での取引が中心である。当該地域における収益物
件の投資採算性は低く、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。取引市場においては、居住の快適性や利便性
を重視した自用目的での取引が中心であることを考慮し、本件においては、市場の実態を反映した価格である比準価格
を重視して、収益価格を参考とし、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　調布 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 411,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[104.0]

100
[137.0]

[100.0]
100

303,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    296,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

調布市内の住宅地の地価は、低金利、需給動
向を反映して上昇基調で推移してきたが、今
後の金利の動向には留意が必要である。

閑静な郊外の住宅地である。地域要因に変動
はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

調布 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＫ０５公 -15	調布市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＯＹ０５公 -15	調布市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、南東5m、準角地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	ＫＨ０５公 -9	調布市		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＹＭ０５公 -3	調布市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.2m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,600	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 93.6]	334,915	100 [ 112.4]	297,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	298,000
b	(　 ) 360,821	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	349,137	100 [ 113.5]	307,610		308,000
c	(　 ) 270,544	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	317,039	100 [ 105.0]	301,942		302,000
d	(　 ) 320,091	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	312,089	100 [ 103.0]	302,999		303,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

調布 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,962,203	547,140	2,415,063	1,529,730	885,333	（　0.9709） 859,570	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,535,682 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	140 ㎡	12.2 m x 11.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２７㎡程度の１ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.00	100.0	53.00	2,350	124,550	1.0	124,550
							1.0	124,550
2～ 2	住宅	53.00	100.0	53.00	2,400	127,200	1.0	127,200
							1.0	127,200
～

～

～

計		106.00	100.0	106.00		251,750		251,750
								251,750

⑨年額支払賃料	251,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,021,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,021,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,839,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	251,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,097 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,962,203 円　　　　（　 21,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ賃０５公　　　　-31	2,405 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 94.0]	2,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,503 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＨ賃０５公　　　　-35	2,059 ( 1,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [106.0]	100 [ 94.0]	2,520
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

調布 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,200 円	20,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	120,840 円	3,021,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,700 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 547,140 円　（　　　　　　 3,908 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,529,730 円（　　　　　 10,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,962,203 円
②総費用	547,140 円
③純収益　①－②	2,415,063 円
④建物等に帰属する純収益	1,529,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	885,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	859,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,140 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,535,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）