鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

調布 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＫ０５公 -1	調布市		更地	（　）	台形	北西3.3m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＯＹ０５公 -10	調布市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	ＳＹ０５公 -7	調布市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (43,94)
d	ＯＫ０５公 -2	調布市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＯＹ０５公 -9	調布市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南4m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 300,175	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	301,958	100 [ 99.2]	304,393	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	310,000
b	(　 ) 295,176	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	296,930	100 [ 99.3]	299,023		305,000
c	(　 ) 355,573	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	365,529	100 [ 133.5]	273,804		279,000
d	(　 ) 323,815	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	327,021	100 [ 99.3]	329,326		336,000
e	(　 ) 311,413	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	302,820	100 [ 97.0]	312,186		318,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 298,000 円／㎡]

調布 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,002,115	544,768	2,457,347	1,529,730	927,617	（　0.9709） 900,623	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,468,705 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	142 ㎡	11.6 m x 12.3 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積２７㎡程度の１ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.00	100.0	53.00	2,395	126,935	1.0	126,935
							1.0	126,935
2～ 2	居宅	53.00	100.0	53.00	2,419	128,207	1.0	128,207
							1.0	128,207
～

～

～

計		106.00	100.0	106.00		255,142		255,142
								255,142

⑨年額支払賃料	255,142 円　×　12ヶ月　＝　 3,061,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,061,704 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 183,702 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,878,002 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	255,142 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,142 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,715 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,002,115 円　　　　（　 21,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＹ賃０５公　　　　-13	2,462 ( 2,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,414	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,523 円/㎡　月額支払賃料（　 2,419 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＹ賃０５公　　　　-14	2,481 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,558
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

調布 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,200 円	20,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	122,468 円	3,061,704　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,700 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 544,768 円　（　　　　　　 3,836 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,529,730 円（　　　　　 10,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,002,115 円
②総費用	544,768 円
③純収益　①－②	2,457,347 円
④建物等に帰属する純収益	1,529,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	927,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	900,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,342 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,468,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月8日　提出
調布 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

調布 -28

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　浅利　隆文

TEL.

鑑定評価額

42,600,000 円

１㎡当たりの価格

300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	235,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	調布市富士見町３丁目２６番２				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	調布 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ私
道

交通

施設

調布駅北方

1.7km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域として成熟している。地域要因の特段の変動要因は特になく，当
分の間，現状を維持して推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は，京王線沿線のうち調布市及び隣接市にある住宅地域である。最終需要者層は，左記圏域に在住し
，主に都心等に通勤するサラリーマン層の一次取得者が中心である。当該地域は，交通の利便性はやや劣るものの，閑
静な住宅地としての住環境は保たれているため，相応の需要は見込まれる。中心となる価格帯は，土地が１００㎡で２
，５００万円～３，５００万円程度，新築戸建住宅では総額４，０００万円～５，０００万円前後と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

２試算価格において，適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域の状況は，最寄駅から約１
．７ｋｍの住宅地域で，自用目的の不動産取引が中心である。共同住宅等も散見されるが，土地に対する投資採算性は
低く，居住の快適性や利便性が，土地価格形成の主要な指標となっている。よって，実証的かつ市場参加者の特性を反
映した比準価格を標準に，収益価格を参考とし，代表標準地との検討を踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　調布 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 411,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[104.0]

100
[140.6]

[102.0]
100

301,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は，緩やかに持ち直しているが，世界的
金融引き締めが，景気下押しリスクとなって
いる。都内の個人消費も，緩やかに持ち直し
ている。

居住環境良好な低層住宅地域であり，地域要
因に特段の変化は認められない。一般的要因
の影響を受け，地価はやや上昇傾向にある。

方位の優位性は認められるものの，地域内に
おいて，ほぼ標準的な画地である。個別的要
因に変動は特になく，市場競争力は普通であ
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

調布 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＫ０５公 -1	調布市		建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	ＯＹ０５公 -10	調布市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	ＳＫ０５公 -6	調布市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＯＧ０５公 -202	調布市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,213	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	366,821	100 [ 116.4]	315,138	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 295,176	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	296,930	100 [ 98.7]	300,841		307,000
c	(　 ) 264,515	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	266,350	100 [ 98.0]	271,786		277,000
d	(　 ) 291,628	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	292,200	100 [ 98.0]	298,163		304,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

調布 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,012,093	549,075	2,463,018	1,529,730	933,288	（　0.9709） 906,129	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,593,841 円　　　　（　 145,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	142 ㎡	11.6 m x 12.3 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ，平均専有面積５３㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下，外階段を採用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.00	100.0	53.00	2,390	126,670	1.0	126,670
							1.0	126,670
2～ 2	居宅	53.00	100.0	53.00	2,440	129,320	1.0	129,320
							1.0	129,320
～

～

～

計		106.00	100.0	106.00		255,990		255,990
								255,990

⑨年額支払賃料	255,990 円　×　12ヶ月　＝　 3,071,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金によって担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,071,880 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 184,313 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,887,567 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	255,990 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,990 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 122,120 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,012,093 円　　　　（　 21,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＧ賃０５公　　　　-15	2,831 ( 2,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,545 円/㎡　月額支払賃料（　 2,440 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＹ賃０５公　　　　-25	2,314 ( 2,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,203
c	ＫＨ賃０５公　　　　-20	2,520 ( 2,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	2,572

調布 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,200 円	20,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	122,875 円	3,071,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 169,700 円	20,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,700 円	20,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 549,075 円　（　　　　　　 3,867 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,700,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,529,730 円（　　　　　 10,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,012,093 円
②総費用	549,075 円
③純収益　①－②	2,463,018 円
④建物等に帰属する純収益	1,529,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	933,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	906,129 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,381 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,593,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,000 円／㎡）