鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

調布 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＡ０５公 -10	調布市		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,160)
b	ＹＭ０５公 -200	調布市		更地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
c	ＹＭ０５公 -17	調布市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (70,200)
d	ＯＹ０５公 -22	調布市		建付地	（　）	袋地等	南東5m私道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)
e	ＫА０５公 -204	調布市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、北4m、二方路		１住居地区計画等高度地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,005	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.6]	364,491	100 [ 93.8]	388,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	389,000
b	(　 ) 512,500	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	526,850	100 [ 129.4]	407,148		407,000
c	(　 ) 409,672	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	378,909	100 [ 92.2]	410,964		411,000
d	(　 ) 321,426	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	329,234	100 [ 80.5]	408,986		409,000
e	(　 ) 536,385	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	506,641	100 [ 97.7]	518,568		519,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -13.5	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 404,000 円／㎡]

調布 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
990,315,910	571,421,032	15	731,000	1,648.85	290,000	1,729.48
⑧開発法による価格	418,894,878 円　　　　（　 400,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,046 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,046.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
596.14 ㎡	1,729.48 ㎡	1,704.48 ㎡	25.00 ㎡	1,648.85 ㎡	ＲＣ・5F ( 24 戸) 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.0 ％）	（ 165.3 ％）	（ 163.0 ％）	（ 2.4 ％）	（ 95.34 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.1 ｍ 36.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

731,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 731,000 円／㎡　　×　　 1,648.85 ㎡　　＝　　　　 1,205,309,350 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,205,309,350 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 1,729.48 ㎡　　＝　　　　 516,595,676 円
	⑤a開発負担金	1,400,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,205,309,350 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 156,690,216 円

支出合計　④+⑤+⑥

674,685,892 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	17 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	96,424,748 円	( 8 ％)	×　　0.8595	（ 13 ヶ月）	＝　　 82,877,071 円
	販売総額(2期)	867,822,732 円	( 72 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 711,961,769 円
	販売総額(3期)	241,061,870 円	( 20 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 195,477,070 円
収入合計		－	－	－	－	990,315,910 円
支出	建築工事費(1期)	51,659,568 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 48,172,547 円
	建築工事費(2期)	51,659,568 円	( 10 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 45,450,088 円
	建築工事費(3期)	413,276,541 円	( 80 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 339,052,074 円
	開発負担金	1,400,000 円	( 100 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 1,305,500 円
	販売管理費(1期)	62,676,086 円	( 40 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 58,445,450 円
	販売管理費(2期)	47,007,065 円	( 30 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 40,877,344 円
	販売管理費(3期)	47,007,065 円	( 30 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 38,118,029 円
支出合計		－	－	－	－	571,421,032 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	990,315,910 円　　－　　　　　　 571,421,032 円　　＝　　　　　 418,894,878 円 400,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
調布 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

調布 -18

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　山本　宗寛

TEL.

鑑定評価額

419,000,000 円

１㎡当たりの価格

401,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	調布市調布ケ丘３丁目５０番２				②地積　(㎡)	1,046 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ5F1B	中小規模の中層マンションや社宅が多い住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	調布 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の分譲マンション用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ　市道

交通

施設

調布駅北東方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅からやや距離はあるが、中小規模の共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。地域要因に格別の変動
はなく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の分譲マンション用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 403,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 399,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、調布市及びその隣接市内で、容積率２００％程度の住宅地域であると判断した。主な需要者はマ
ンション分譲を目的とするデベロッパーが想定される。近年のマンション市場は依然として活況が続いており、マンシ
ョン用地に対する需要は底堅い一方、供給は限定的である。需要の中心となる価格帯は、概ね３０万円～５０万円／㎡
程度と考えられるが、立地や規模などによりばらつきも認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

信頼し得る取引事例を多数収集・採用できたことから、比準価格は実証的で説得力のある価格である。また、対象地は
最有効使用が分譲マンション用地であることから、投資採算性に基づく開発法による価格の説得力も高い。採用した資
料の特性および限界からくる各試算価格の相対的信頼性は、概ね同等であると判断した。したがって、比準価格と開発
法による価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　調布 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 411,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[104.0]

100
[103.5]

[100.0]
100

401,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

調布市内の住宅地域における需要は底堅く、
市況は活況で、マンション適地の価格水準は
上昇傾向が続いている。

中層のマンション等が建ち並ぶ既成の住宅地
域であり、地域要因に特段の変動要因は認め
られない。

個別的要因に、特段の変動は認められない。
市場競争力は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

調布 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＡ０５公 -4	調布市		更地	（　）	ほぼ台形	南東10m市道、中間画地		１中専高度2種最高25m (62,168)
b	ＯＴ０５公 -221	府中市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	ＹＭ０５公 -11	府中市		建付地	（　）	ほぼ台形	東12m市道、西1.8m、二方路		近商高度地区3種 (85,251)
d	ＳＹ０５公 -9	調布市		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、南4m、角地		２中専高度2種最高25m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 290,748	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	324,320	100 [ 86.4]	375,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 ) 383,168	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	449,902	100 [ 102.0]	441,080		441,000
c	(　 ) 441,370	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	445,307	100 [ 105.7]	421,293		421,000
d	(　 ) 429,202	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	434,363	100 [ 116.0]	374,451		374,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -9.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 403,000 円／㎡]

調布 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションと判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
988,961,169	571,233,015	15	730,000	1,648.85	290,000	1,729.48
⑧開発法による価格	417,728,154 円　　　　（　 399,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,046 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,046.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
596.14 ㎡	1,729.48 ㎡	1,704.48 ㎡	25.00 ㎡	1,648.85 ㎡	ＲＣ・5F ( 24 戸) 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.0 ％）	（ 165.3 ％）	（ 163.0 ％）	（ 2.4 ％）	（ 95.34 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高25m	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	28.1 ｍ 36.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

730,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 730,000 円／㎡　　×　　 1,648.85 ㎡　　＝　　　　 1,203,660,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,203,660,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 290,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 298,700 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 298,700 円／㎡　　×　　　 1,729.48 ㎡　　＝　　　　 516,595,676 円
	⑤a開発負担金	1,400,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,203,660,500 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 156,475,865 円

支出合計　④+⑤+⑥

674,471,541 円

(4)-4　投下資本収益率	15 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	17 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	96,292,840 円	( 8 ％)	×　　0.8595	（ 13 ヶ月）	＝　　 82,763,696 円
	販売総額(2期)	866,635,560 円	( 72 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 710,987,813 円
	販売総額(3期)	240,732,100 円	( 20 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 195,209,660 円
収入合計		－	－	－	－	988,961,169 円
支出	建築工事費(1期)	51,659,568 円	( 10 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 48,172,547 円
	建築工事費(2期)	51,659,568 円	( 10 ％)	×　　0.8798	（ 11 ヶ月）	＝　　 45,450,088 円
	建築工事費(3期)	413,276,541 円	( 80 ％)	×　　0.8204	（ 17 ヶ月）	＝　　 339,052,074 円
	開発負担金	1,400,000 円	( 100 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 1,305,500 円
	販売管理費(1期)	62,590,346 円	( 40 ％)	×　　0.9325	（ 6 ヶ月）	＝　　 58,365,498 円
	販売管理費(2期)	46,942,760 円	( 30 ％)	×　　0.8696	（ 12 ヶ月）	＝　　 40,821,424 円
	販売管理費(3期)	46,942,760 円	( 30 ％)	×　　0.8109	（ 18 ヶ月）	＝　　 38,065,884 円
支出合計		－	－	－	－	571,233,015 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	988,961,169 円　　－　　　　　　 571,233,015 円　　＝　　　　　 417,728,154 円 399,000 円／㎡