鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

調布 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＡ０５公 -16	調布市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	ＮＡ０５公 -104	調布市		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
c	ＮＡ０５公 -13	調布市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＫＨ０５公 -204	調布市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＯＹ０５公 -12	調布市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 406,512	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 119.6]	343,292	100 [ 106.1]	323,555	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 373,444	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	376,775	100 [ 105.8]	356,120		363,000
c	(　 ) 381,378	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	381,004	100 [ 113.4]	335,982		343,000
d	(　 ) 328,000	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	337,184	100 [ 98.9]	340,934		348,000
e	(　 ) 343,464	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	355,829	100 [ 98.8]	360,151		367,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

調布 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,250,804	399,119	1,851,685	1,071,550	780,135	（　0.9709） 757,433	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,214,386 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	37.00	ＬＳ2	74.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	98 ㎡	9.1 m x 10.8 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３７㎡前後の２ＤＫタイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を採用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	37.00	100.0	37.00	2,560	94,720	1.0	94,720
							1.0	94,720
2～ 2	居宅	37.00	100.0	37.00	2,610	96,570	1.0	96,570
							1.0	96,570
～

～

～

計		74.00	100.0	74.00		191,290		191,290
								191,290

⑨年額支払賃料	191,290 円　×　12ヶ月　＝　 2,295,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 74.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金によって担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,295,480 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,729 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,157,751 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	191,290 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,798 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 191,290 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,255 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,250,804 円　　　　（　 22,967 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ賃０５公　　　　-28	2,832 ( 2,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,619	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,723 円/㎡　月額支払賃料（　 2,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＹ賃０５公　　　　-27	2,696 ( 2,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,669
c	ＯＧ賃０５公　　　　-11	2,989 ( 2,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,874

調布 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	14,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	91,819 円	2,295,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 118,900 円	14,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 399,119 円　（　　　　　　 4,073 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 74.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,071,550 円（　　　　　 10,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,250,804 円
②総費用	399,119 円
③純収益　①－②	1,851,685 円
④建物等に帰属する純収益	1,071,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	780,135 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	757,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,729 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,214,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
調布 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

調布 -10

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　長友　和彦

TEL.

鑑定評価額

34,300,000 円

１㎡当たりの価格

350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	調布市入間町１丁目３６番３７				②地積　(㎡)	98 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	仙川 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４ｍ私
道

交通

施設

仙川駅南東方

1.2km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

特段の地域要因変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。鉄道最寄駅への接近性にやや劣るが、値頃感と
も相まって近時、上昇傾向にある中、新型コロナの影響等を含め今後、様相を変化させる可能性もある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は調布市及び隣接する狛江市並びに世田谷西部等を圏域とする住宅地域。需要者は調布市及びその周辺市・
区部等在住の個人で一次取得者を中心に二次取得者からの需要もみられる。本地域は駅にやや遠いものの世田谷区との
接際部付近に所在、生活利便性等比較的良好なことから近時、地価は上昇傾向にある。土地は標準的規模を前提に３，
５００万円前後、新築戸建住宅で４，５００～５，５００万円前後程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本標準地は最寄駅接近性にやや劣るものの周辺には共
同住宅等収益物件も見られる。但し、地域的には居住目的の取引が主で、収益性が十分に取引に反映されるまでには至
っておらず、収益性が地価を形成している程度は低いと認められる。よって、本件では実証的と判断される比準価格を
重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　調布 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 418,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[102.0]

100
[125.3]

[102.0]
100

350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心への接近性もあり調布市内の住宅需要は
近時、一時期に比べ、総じて強いと認められ
、新型コロナ等不安定要素もある中、地価は
上昇基調にある。

地域に特筆すべき変動はない。最寄駅接近性
にやや劣るが、値頃感もあり新型コロナの影
響等不安定要因もあるなか、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。西側道路で方位優
位性を有する。その他要因にあっては周囲の
状況を含め地域的にほぼ標準的で選好性も同
様と認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

調布 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＡ０５公 -16	調布市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	ＳＹ０５公 -9	調布市		貸家建付地	（　）	不整形	北東8m市道、南4m、角地		２中専高度2種最高25m (70,200)
c	ＮＡ０５公 -100	調布市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	ＫＨ０５公 -3	調布市		更地	（　）	ほぼ台形	東8m市道、南4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 406,512	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 119.6]	343,292	100 [ 104.0]	330,088	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	337,000
b	(　 ) 429,202	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	434,363	100 [ 122.6]	354,293		361,000
c	(　 ) 397,573	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	389,927	100 [ 102.0]	382,281		390,000
d	(　 ) 374,459	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	370,096	100 [ 106.9]	346,208		353,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

調布 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,242,097	398,764	1,843,333	1,071,550	771,783	（　0.9709） 749,324	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	17,030,091 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

調布 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	37.00	ＬＳ2	74.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	98 ㎡	9.1 m x 10.8 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３７㎡程度の２ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を採用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	37.00	100.0	37.00	2,550	94,350	1.0	94,350
							1.0	94,350
2～ 2	居宅	37.00	100.0	37.00	2,600	96,200	1.0	96,200
							1.0	96,200
～

～

～

計		74.00	100.0	74.00		190,550		190,550
								190,550

⑨年額支払賃料	190,550 円　×　12ヶ月　＝　 2,286,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 74.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,286,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,196 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,149,404 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	190,550 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 190,550 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,902 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,242,097 円　　　　（　 22,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＡ賃０５公　　　　-19	3,306 ( 3,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [110.0]	2,957	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,712 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＡ賃０５公　　　　-20	2,020 ( 1,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [111.0]	100 [ 90.0]	2,379
c	ＯＧ賃０５公　　　　-15	2,831 ( 2,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,775

調布 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	14,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	91,464 円	2,286,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 118,900 円	14,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,500 円	14,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 398,764 円　（　　　　　　 4,069 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 74.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,071,550 円（　　　　　 10,934 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,242,097 円
②総費用	398,764 円
③純収益　①－②	1,843,333 円
④建物等に帰属する純収益	1,071,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	771,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	749,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,030,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）