別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 昭島 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -17 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市玉川町３丁目７６４番５外 ｢玉川町３－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 東中神 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 東中神駅南方 640m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とする概ね成熟した住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測さ れる。地価は立地条件及び昨今の経済状況から、上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線を中心とする駅徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は３０代から４０代の通勤者若しくは近 隣に親類縁者を持つ第一次取得者層である。近隣地域は、住環境及び交通接近条件は標準的であるが、街路条件にやや 劣る地域である。地価は上昇傾向にあり、土地は総額２０００万円から３０００万円程度、新築戸建住宅で総額３５０ ０万円から４５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、駅徒歩圏の住宅地域で、アパ－ト等の賃貸物件も散見されるが、標準地の画地規模が小さく 、また容積率も前面道路との関係で制限され、投資採算性の観点から賃貸住宅の想定が困難であることから、収益還元 法は非適用とした。自用目的での取引が中心であり、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    247,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [102.0] 100 [125.7] [102.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等による景気後退要因は払拭 できないものの、不動産市場は安定基調にあ り、地価は堅調である。 東中神駅徒歩圏の土地については不透明な経 済状況であるが、需要は底堅い。街路条件の 劣る地域も多いが、地価は上昇基調にある。 西方位の土地であり、一般住宅地としての市 場競争力に劣る面は見当たらない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％