別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 昭島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -15 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　良介   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市玉川町１丁目２７０番２８ ｢玉川町１－１７－９｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,192) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗併用 住宅も見られる住宅 地域 北東4.8m市道 水道、ガス、下水 東中神 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 東中神駅西方 300m 法令 規制 １中専 (60,192) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的小規模な戸建住宅が整然と建ち並ぶ東中神駅に近い住宅地域であり、変動要因は特になく、現状を維持し つつ推移して行くと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    237,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、昭島市を中心に周辺市に及ぶ住宅地域一帯と把握した。需要の中心は自らの住宅を求める一次取得層を 中心とした勤労所得層であり、都心に近い地域からの転入者は少ないと把握される。最寄駅に近く、市内では交通、買 い物ともに比較的利便性が高い地域である。総額的には土地建物を合わせた新築戸建住宅で３５００万円前後が標準的 な市場流通価格と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における不動産の取引は、自己世帯で居住する戸建住宅が大部分を占めている。取引当事者は、主として 周辺類似地域の戸建住宅の実際の取引価格を参考に売買の意思決定をしていると思われる。新規に土地を購入してまで アパート等の収益物件を建築するケースは殆どないと思われる。以上を考慮して、収益還元法は非適用とした。取引事 例に基づいて試算された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    247,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [102.0] 100 [105.5] [101.0] 100 236,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引いた感染症の影響が、沈静化しつつあり 、市域全体的に、取引価格の水準は強含み又 は上昇基調にあると言える。 東中神駅から近傍の住宅地域である。地価は 回復基調にある。 個別的要因の変動は、特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％