別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 昭島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -14 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　大川　好昭   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市拝島町５丁目１２９８番１２ ｢拝島町５－３－３０｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 南東5m市道 水道、下水 拝島 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 拝島駅南方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は昭島市西部及び周辺市域、ＪＲ青梅線沿線の低層住宅地域。需要者は主に市内及び周辺市の一次取得層等 の居住目的の個人。多摩川に近い駅徒歩圏外の住宅地域で、周辺には新規の宅地開発も見られ需要量に見合い需給関係 は概ね安定している。土地１２０㎡で１．５千万円～２千万円、新築戸建住宅は２．５千万円～３千万円が取引の中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は居住の快適性を重視する低層住宅地域に存し、周辺にはアパート等も見られるが取引は自己使用目的が中心で ある。賃貸経営の合理性に欠けるため収益価格は試算しなかった。市場での取引の実態を反映し信頼性のある比準価格 を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [104.0] 100 [141.4] [104.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昭島市は都心西郊の住宅・産業都市であり、 近年人口は減少が続き高齢化率は上昇してい る。不動産全般に影響する変動要因は特にな い。 低層住宅地域として概ね標準的な居住環境を 維持している。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％