別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 昭島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -4 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也   TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市緑町５丁目２７８７番１６ ｢緑町５－１１－１０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 拝島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 拝島駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅、共同住宅等の建ち並ぶ住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測され る。地価は景気の不透明感はあるものの底堅く、微上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線の各駅を利用駅とする住宅地域。需要者の中心は３０代から４０代の近隣に親類縁者を持つ第 一次取得者層である。近隣地域は、住環境は概ね良好であるが、最寄り駅からやや距離があり、交通接近条件にやや劣 る地域である。地価は微上昇傾向にあり、土地は総額１５００万円から２５００万円、新築戸建住宅で総額２５００万 円か３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、低層共同住宅等も散見されるが、節税対策目的も多く、投資採 算性は建築費高騰の影響により極めて低いことから、収益価格は非適用とした。同地域は自用目的の取引が支配的であ るので、市場性を反映した比準価格を標準とし、昭島市内の地価動向及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    247,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [102.0] 100 [148.0] [104.0] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等による景気後退要因は払拭 できないものの、不動産市場は安定基調にあ り、地価は堅調である。 拝島駅徒歩圏の土地の潜在需要は高く、コロ ナ禍等の影響も弱まり、地価は底堅い。駅徒 歩圏外の住宅地の需要も安定感がある。 南西方位の土地であり、その立地から、一般 住宅地としての市場競争力に劣る面は見当た らない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％