別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 昭島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -1 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　郡　彪   TEL.

鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市東町３丁目２７０番２４ ｢東町３－９－１４｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 幹線道路背後の中小 規模一般住宅主体の 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 西立川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 西立川駅南西方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 昭島市中心街からは離れるが、小規模な一般住宅が多い住宅街として熟成しており、当面現状を維持するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線や西武線沿線等の周辺市町村を含む住宅地域。需要者の中心はある程度地縁性をもつ勤労世帯 が一般的で外部からの転入需要も混在する。既成市街地のため新規の供給は限られており、周辺でも建て替えにあたっ て敷地の細分化が進んでいる。取引段階によって総額は一律ではなく、価格帯での取引は減り、総額は強含む傾向にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はＪＲ青梅線西立川駅に近い小規模住宅地域で周辺にアパート等も混在するが、自己居住を目的に価格形成さ れている一般住宅地域であり、価格形成に収益性の影響はほとんどない。したがって収益還元法は適用できなかったが 、代表標準地との検討や価格形成要因の推移等も踏まえ、実際の市場価値を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    247,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [102.0] 100 [114.6] [100.0] 100 216,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    212,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の行動制限は無くなったが、多摩地 域内の住宅価格は全般的に上昇傾向が続いた 。しかし中央線沿線と比較して青梅線の上昇 圧力は小さい。 ＪＲ青梅線沿線の既存住宅地域であるが、駅 には比較的近いものの周辺の街路条件が劣る ため、競争力は新規の分譲地よりも弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％