鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＹ０５公 -203	府中市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (50,143)
b	ＯＹ０５公 -300	西多摩郡瑞穂町		更地	（　）	ほぼ整形	南23m国道、中間画地		工業 (70,200)
c	ＯＹ０５公 -301	武蔵村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.6m市道、中間画地		工業 (70,200)
d	ＳＨ０５公 -14	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、北西7.3m、角地		工業高度地区 (80,200)
e	ＳＡ０５公 -6	稲城市		貸家建付地	（　）	不整形	北東10m市道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,115	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	215,310	100 [ 99.6]	216,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 -1.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 220,828	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	224,803	100 [ 116.7]	192,633		192,000
c	(　 ) 151,260	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,890	100 [ 84.5]	183,302		183,000
d	(　 ) 218,832	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	202,800	100 [ 97.0]	209,072		209,000
e	(　 ) 246,934	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	269,479	100 [ 123.5]	218,202		218,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

東京府中 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,002,829	9,786,980	34,215,849	27,664,200	6,551,649	（　0.9742） 6,382,616	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	145,059,455 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事業所兼倉庫	870.00	Ｓ3	2,160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	1,319 ㎡	33.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事業所、２～３階は倉庫の一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物を参考に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事業所	720.00	100.0	720.00	1,800	1,296,000	4.0	5,184,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫	720.00	100.0	720.00	1,800	1,296,000	4.0	5,184,000
							0.0	0
3～ 3	倉庫	720.00	100.0	720.00	1,800	1,296,000	4.0	5,184,000
							0.0	0
～

～

計		2,160.00	100.0	2,160.00		3,888,000		15,552,000
								0

⑨年額支払賃料	3,888,000 円　×　12ヶ月　＝　 46,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,656,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,799,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,856,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,552,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 146,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,002,829 円　　　　（　 33,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＹ賃０５公　　　　-35	1,870 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,870	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,806 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＹ賃０５公　　　　-36	1,698 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,733
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,538,000 円	423,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,399,680 円	46,656,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,619,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,384,000 円	423,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,786,980 円　（　　　　　　 7,420 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	423,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 2,160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0684 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,664,200 円（　　　　　 20,974 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,002,829 円
②総費用	9,786,980 円
③純収益　①－②	34,215,849 円
④建物等に帰属する純収益	27,664,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,551,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,382,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,059,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
東京府中 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 9-1

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　岡崎　徹也

TEL.

鑑定評価額

255,000,000 円

１㎡当たりの価格

193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市四谷４丁目５４番１０外				②地積　(㎡)	1,319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高25m (80,200)
	不整形 1:1.5	倉庫Ｓ2	中小規模倉庫、一般住宅等が混在する工業地域	南西6.8m市道、北西側道	水道、ガス、下水	中河原 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．８ｍ市道

交通

施設

中河原駅北西方

2.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

従来は倉庫・工場等が立地する工業地域であったが、近年は工業系用途から住居系用途が中心となっており、当
面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事業所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
地役権　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は府中市を中心として多摩地区全域の工業地域及び準工業地域内であると判断した。典型的な需要者は事業
目的の法人等と考えられる。また、対象地周辺には中小工場や事業所のほか一般住宅等も混在し、多様な用途の需要が
見込まれる。市場の中心価格帯は用途や規模、立地条件に応じて幅広く土地で１８万円／㎡～２３万円／㎡程度と判断
される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工場・倉庫利用が可能な土地の取引など、相対的に規範性の高い事例を中心に比準価格を求めた。中央道の国立ＩＣに
も比較的近く賃貸需要もあるため収益価格を試算したが、賃料は元本価格を回収するほどの賃料水準にはないため低位
に試算されたものと思料される。よって本件では、広域的に同一需給圏を把握し市場実態を反映した比準価格が最も規
範性が高いため、当該比準価格を中心に収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多摩東部の住宅・産業都市であり、人口・高
齢化率ともに微増傾向にある。新型コロナウ
イルスの影響は軽微で、不動産市場は概ね堅
調である。

地域要因に特に変化はない。地域内の地価水
準は近年の物流事情を反映して需要は高く、
緩やかな上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＹ０５公 -300	西多摩郡瑞穂町		更地	（　）	ほぼ整形	南23m国道、中間画地		工業 (70,200)
b	ＯＹ０５公 -301	武蔵村山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.6m市道、中間画地		工業 (70,200)
c	ＯＹ０５公 -203	府中市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (50,143)
d	ＮＳ０５公 -2	府中市		建付地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北西4m、準角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,828	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	224,803	100 [ 115.0]	195,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.9 行政　　 0.0 その他　 -1.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 151,260	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,890	100 [ 74.6]	207,627		207,000
c	(　 ) 193,115	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	215,310	100 [ 104.4]	206,236		206,000
d	(　 ) 135,856	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 58.6]	236,009	100 [ 117.8]	200,347		200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -41.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

東京府中 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,002,829	9,786,680	34,216,149	27,664,200	6,551,949	（　0.9742） 6,382,909	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	145,066,114 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事業所	870.00	Ｓ3	2,160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高25m	80 ％	200 ％	200 ％	1,319 ㎡	33.0 m x 43.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を事業所、２・３階は倉庫としての一括賃貸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物の状況等を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事業所	720.00	100.0	720.00	1,800	1,296,000	4.0	5,184,000
							0.0	0
2～ 2	倉庫	720.00	100.0	720.00	1,800	1,296,000	4.0	5,184,000
							0.0	0
3～ 3	倉庫	720.00	100.0	720.00	1,800	1,296,000	4.0	5,184,000
							0.0	0
～

～

計		2,160.00	100.0	2,160.00		3,888,000		15,552,000
								0

⑨年額支払賃料	3,888,000 円　×　12ヶ月　＝　 46,656,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,656,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,799,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,856,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,552,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 146,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,002,829 円　　　　（　 33,361 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＹ賃０５公　　　　-35	1,870 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,968	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,878 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＹ賃０５公　　　　-36	1,698 ( 1,650)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,787
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,538,000 円	423,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,399,680 円	46,656,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,619,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,384,000 円	423,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,786,680 円　（　　　　　　 7,420 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	423,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 2,160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0684 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,664,200 円（　　　　　 20,974 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,002,829 円
②総費用	9,786,680 円
③純収益　①－②	34,216,149 円
④建物等に帰属する純収益	27,664,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,551,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,382,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,066,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）