鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＹ０５公 -13	府中市		建付地	（　）	不整形	東1.8m市道、南1.8m、角地		商業 (100,240)
b	ＳＡ０５公 -1	府中市		更地	（　）	袋地等	南9.3m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＮＡ０５公 -1	府中市		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (100,240)
d	ＯＹ０５公 -18	府中市		建付地	（　）	台形	西27.9m都道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
e	ＯＫ０５公 -7	府中市		更地	（　）	ほぼ台形	南21m都道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 276,588	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.6]	335,479	100 [ 80.7]	415,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	416,000
b	(　 ) 337,990	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	493,465	100 [ 108.8]	453,552		454,000
c	(　 ) 306,968	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	338,814	100 [ 89.1]	380,263		380,000
d	(　 ) 387,765	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	383,963	100 [ 119.6]	321,039		321,000
e	(　 ) 320,000	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	309,638	100 [ 96.2]	321,869		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.5	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

東京府中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,171,152	1,149,789	5,021,363	3,568,640	1,452,723	（　0.9742） 1,415,243	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,164,614 円　　　　（　 270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.82	Ｓ3	248.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	119 ㎡	11.1 m x 10.8 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階は１Ｋタイプの平均専有面積３４㎡程度を想定

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.82	88.0	72.92	2,800	204,176	3.0	612,528
							1.0	204,176
2～ 2	住宅	82.82	81.2	67.22	2,380	159,984	1.0	159,984
							1.0	159,984
3～ 3	住宅	82.82	81.2	67.22	2,380	159,984	1.0	159,984
							1.0	159,984
～

～

計		248.46	83.5	207.36		524,144		932,496
								524,144

⑨年額支払賃料	524,144 円　×　12ヶ月　＝　 6,289,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金によって担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,289,728 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 377,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,912,344 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	932,496 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 524,144 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 250,043 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,171,152 円　　　　（　 51,858 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＭ賃０５公　　　　-14	2,278 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ賃０５公　　　　-13	2,299 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,299
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	307,200 円	51,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	251,589 円	6,289,728　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 409,600 円	51,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,149,789 円　（　　　　　　 9,662 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 248.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0684 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,568,640 円（　　　　　 29,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,171,152 円
②総費用	1,149,789 円
③純収益　①－②	5,021,363 円
④建物等に帰属する純収益	3,568,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,452,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,415,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,893 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,164,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
東京府中 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 5-4

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　桜井　徹

TEL.

鑑定評価額

38,000,000 円

１㎡当たりの価格

319,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市是政５丁目４番３４				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種 (100,300)
	1:1	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の店舗が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域	西6.4m市道	水道、ガス、下水	是政 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 25 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.1 ｍ、奥行　約　　 10.8 ｍ、規模　　 119 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６．４ｍ
市道

交通

施設

是政駅北方

80m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因の変動は特に認められず、今後も現状維持で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 325,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は府中市内、駅前近隣商業地域を中心に、稲城市、調布市等の隣接市町村を含み広域的である。需要者は、
個人や地元資産家等と思われる。中心価格帯は規模によってまちまちであるが、１００㎡程度の規模であれば３００千
円～３５０千円／㎡程度と考えられる。駅には近接しているが店舗需要は弱く、住宅としての利用が中心となる。地価
は緩やかな上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は店舗併用住宅等が連坦する駅に近い近隣商業地域であり、事例選択に当たっては府中市を中心に広範囲に
商業地域の事例を選択し、試算した。収益価格は想定項目の処理も適正に行われているがやや低めに試算された。価格
決定に当たっては市場の実態を反映し、実証的で説得力のある比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 316,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

[100.0]
100

319,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和による低金利が続いており、不動産
市場に有利な状況下にある。駅に近い地域を
中心に住宅地、商業地ともに地価は上昇して
いる。

店舗兼共同住宅を主体とする駅に近い繁華性
の低い近隣商業地域であり、今後も現状のま
ま推移するものと予測される。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳ０５公 -14	府中市		建付地	（　）	袋地等	北4m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (70,200)
b	ＳＡ０５公 -202	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.3m市道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
c	ＯＹ０５公 -18	府中市		建付地	（　）	台形	西27.9m都道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
d	ＳＡ０５公 -206	稲城市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		準住居高度地区3種区画整理地内 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 238,316	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	267,973	100 [ 82.8]	323,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	324,000
b	(　 ) 477,650	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	485,292	100 [ 146.5]	331,257		331,000
c	(　 ) 387,765	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	383,963	100 [ 118.3]	324,567		325,000
d	(　 ) 393,117	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	350,729	100 [ 108.1]	324,449		324,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 325,000 円／㎡]

東京府中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,169,455	1,149,720	5,019,735	3,568,640	1,451,095	（　0.9742） 1,413,657	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,128,568 円　　　　（　 270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	82.82	Ｓ3	248.46
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	119 ㎡	11.1 m x 10.8 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２～３階は平均専有面積約３４㎡程度の１Ｋタイプを想定

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考に決定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	82.82	88.0	72.92	2,800	204,000	3.0	612,000
							1.0	204,000
2～ 2	住宅	82.82	81.2	67.22	2,382	160,000	1.0	160,000
							1.0	160,000
3～ 3	住宅	82.82	81.2	67.22	2,380	160,000	1.0	160,000
							1.0	160,000
～

～

計		248.46	83.5	207.36		524,000		932,000
								524,000

⑨年額支払賃料	524,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,288,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,288,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 377,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,910,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	932,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,761 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 524,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 249,974 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,169,455 円　　　　（　 51,844 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＥＭ賃０５公　　　　-13	2,807 ( 2,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	2,600	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,485 円/㎡　月額支払賃料（　 2,382 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＥＭ賃０５公　　　　-14	2,278 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,476
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	307,200 円	51,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	251,520 円	6,288,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 409,600 円	51,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,149,720 円　（　　　　　　 9,662 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 248.46 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0684 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,568,640 円（　　　　　 29,989 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,169,455 円
②総費用	1,149,720 円
③純収益　①－②	5,019,735 円
④建物等に帰属する純収益	3,568,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,451,095 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,413,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,879 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,128,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,000 円／㎡）