鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴ０５公 -200	府中市		建付地	（　）	長方形	北20m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＯＹ０５公 -11	府中市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m都道、中間画地		商業 (100,500)
c	ＯＹ０５公 -2	府中市		貸家建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＥＭ０５公 -200	府中市		更地	（　）	不整形	西22m市道、東6m、二方路		商業 (100,500)
e	ＨＴ０５公 -201	府中市		貸家建付地	（　）	不整形	南東7.3m市道、中間画地		商業 (100,438)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 951,850	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,006,802	100 [ 107.8]	933,954	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	934,000
b	(　 ) 766,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	776,724	100 [ 89.8]	864,949		865,000
c	(　 ) 659,921	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	669,160	100 [ 73.0]	916,658		917,000
d	(　 ) 677,002	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	780,454	100 [ 85.1]	917,102		917,000
e	(　 ) 552,695	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	639,368	100 [ 75.4]	847,968		848,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 877,000 円／㎡]

東京府中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,859,384	5,240,867	18,618,517	13,970,800	4,647,717	（　0.9526） 4,427,415	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	100,623,068 円　　　　（　 745,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	99.37	ＲＣ8	708.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	135 ㎡	10.4 m x 13.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階を店舗、３～８階を事務所

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.57	76.5	67.75	3,726	252,437	10.0	2,524,370
							1.0	252,437
2～ 2	店舗	88.57	95.3	84.37	3,130	264,078	6.0	1,584,468
							1.0	264,078
3～ 8	事務所	88.57	95.3	84.37	2,981	251,507	6.0	1,509,042
							1.0	251,507
～

～

計		708.56	92.9	658.34		2,025,557		13,163,090
								2,025,557

⑨年額支払賃料	2,025,557 円　×　12ヶ月　＝　 24,306,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 658.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,306,684 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 1,458,401 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,088,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,163,090 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,025,557 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 647,368 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,859,384 円　　　　（　 176,736 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＨ賃０５公　　　　-8	3,734 ( 3,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	3,264	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,981 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＳＹ賃０５公　　　　-3	3,101 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	2,895
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東京府中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,272,000 円	212,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	981,867 円	24,546,684　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 867,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,696,000 円	212,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,240,867 円　（　　　　　　 38,821 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	212,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 708.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,970,800 円（　　　　　 103,487 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,859,384 円
②総費用	5,240,867 円
③純収益　①－②	18,618,517 円
④建物等に帰属する純収益	13,970,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,647,717 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,427,415 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,623,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 745,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
東京府中 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 5-3

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　山本　宗寛

TEL.

鑑定評価額

116,000,000 円

１㎡当たりの価格

860,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市宮町１丁目２３番９				②地積　(㎡)	135 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7F1B	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域	西12m市道	水道、ガス、下水	府中 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１２ｍ　市道

交通

施設

府中駅南東方

260m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍の影響も収束しつつあり、府中駅周辺の商業地域は以前の活況を取り戻しつつある。飲食店の営業再開
や新規出店も多く、当面はこの傾向が維持されるものと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 878,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 745,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、府中市内の商業地域及び、多摩地区主要駅周辺の商業地域である。需要の中心は、事業目的の一般法人
及び投資目的の法人投資家であると考えられる。駅近くの商業地域の供給は限定的であり、需要は高い。需要の中心と
なる価格帯は８００千円／㎡～１，０００千円／㎡程度と考えられるが、規模や立地によりばらつきも認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、駅に近く、繁華性、利便性の良好な商業地域に存する。実際の取引事例を多数収集できたことから、実
証的な比準価格の信頼性は高い。一方、需要の中心は事業目的であると考えられることから、収益・費用を適切に想定
した収益価格の説得力も高い。以上により、比準価格と収益価格を関連付け、前年標準地価格及び指定基準地価格との
検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東京府中 5-7               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    845,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も収束しつつあり、府中市内
の商業地域の需給は、以前の状態に戻りつつ
ある。

駅に近く、繁華性の認められる商業地域であ
る。地域要因に、特段の変動は認められない
。

個別的要因に、特に変動は認められない。市
場競争力は普通である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

東京府中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴ０５公 -200	府中市		建付地	（　）	長方形	北20m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	ＯＹ０５公 -11	府中市		更地	（　）	ほぼ台形	西16m都道、中間画地		商業 (100,500)
c	ＥＭ０５公 -200	府中市		更地	（　）	不整形	西22m市道、東6m、二方路		商業 (100,500)
d	ＳＡ０５公 -200	府中市		建付地	（　）	不整形	南23m都道、北3.3m、二方路		商業 (100,450)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 951,850	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,006,802	100 [ 106.0]	949,813	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	950,000
b	(　 ) 766,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	776,724	100 [ 97.3]	798,277		798,000
c	(　 ) 677,002	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 89.0]	780,454	100 [ 94.5]	825,877		826,000
d	(　 ) 1,464,498	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 128.0]	1,167,022	100 [ 118.0]	989,002		989,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +28.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 878,000 円／㎡]

東京府中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,167,267	5,078,619	18,088,648	13,443,600	4,645,048	（　0.9526） 4,424,873	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	100,565,295 円　　　　（　 745,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	99.37	ＲＣ8	708.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	135 ㎡	10.4 m x 13.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１－２階を店舗、３－８階は事務所と想定した。

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

標準的なレンタブル比を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	88.57	76.5	67.75	3,444	233,331	10.0	2,333,310
							2.0	466,662
2～ 2	店舗	88.57	95.3	84.37	3,157	266,356	6.0	1,598,136
							2.0	532,712
3～ 8	事務所	88.57	95.3	84.37	2,870	242,142	6.0	1,452,852
							1.0	242,142
～

～

計		708.56	92.9	658.34		1,952,539		12,648,558
								2,452,226

⑨年額支払賃料	1,952,539 円　×　12ヶ月　＝　 23,430,468 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 658.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,430,468 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 1,405,828 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,264,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,648,558 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,452,226 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 783,731 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,167,267 円　　　　（　 171,609 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ賃０５公　　　　-17	3,301 ( 3,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,966 円/㎡　月額支払賃料（　 2,870 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＭ賃０５公　　　　-18	2,991 ( 2,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [112.2]	100 [105.0]	2,821
c	ＹＭ賃０５公　　　　-19	2,589 ( 2,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,930

東京府中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	204,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	946,819 円	23,670,468　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 867,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,078,619 円　（　　　　　　 37,619 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 708.56 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,443,600 円（　　　　　 99,582 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,167,267 円
②総費用	5,078,619 円
③純収益　①－②	18,088,648 円
④建物等に帰属する純収益	13,443,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,645,048 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,424,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,565,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 745,000 円／㎡）