別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 東京府中 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京府中 5-2 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　徹也   TEL.

鑑定評価額 37,300,000 円  １㎡当たりの価格 319,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 265,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市栄町２丁目１番１８ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 防火 （その他） 高度地区3種 (100,300) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 低層小売店舗に医院 等も見られる近隣商 業地域 東16m都道 水道、ガス、下水 国分寺 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ都道 交通 施設 国分寺駅南方 1.6km 法令 規制 近商 (100,300) 防火  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特に変動はなく、店舗兼共同住宅を中心とした商業地域として概ね現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は府中市とともに小金井市、国分寺市や調布市等の隣接市町村に位置する幹線道路沿いの路線商業地域であ る。需要者は不動産デベロッパー等を中心に、一部に不動産投資家等が考えられる。商業地の価格は個別性が強く、ま た規模により多様ではあるが、中心価格帯は１５０㎡程度の土地で３００千円～３５０千円／㎡程度である。当該地域 は国分寺街道沿いの路線商業地域であるが、店舗兼共同住宅や店舗併用住宅としての利用が多く繁華性はやや低い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域においては、自己利用や店舗兼共同住宅のものが多く純粋な投資用不動産の取引は少ない。また、賃貸市場に おいても１階店舗、２階以上が住居のものが多く十分な収益が見込めないため、収益価格はやや低位に求められた。　 よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視しつつも、一定の規範性を有する収益価格を関連づけて、更に 背後地の価格水準や前年標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    316,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多摩東部の住宅・産業都市であり、人口・高 齢化率ともに微増傾向にある。新型コロナウ イルスの影響は軽微で、不動産市場は概ね堅 調である。 店舗兼共同住宅や事業所とともに学校等が混 在する都道沿いの地域。商況がやや劣り店舗 等の空室がみられることから、地価は概ね安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％