別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月10日 提出
東京府中 -45 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -45 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 山本 宗寛   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  1㎡当たりの価格 260,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
210,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市是政2丁目3番43
②地積
 (㎡)
100  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高25m


(70,200)

1.2:1
住宅

S3
戸建住宅のほか一部
に事業所も見られる
住宅地域
西4.5m市道 水道、ガス、下水 是政

600m
(2)



①範囲 東    50 m、西    60 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約     9.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位北   4
.5m 市道
交通

施設
是政駅北東方

600m
法令

規制
準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模の一般住宅を中心とした、既成の住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は、概ね現状を
維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           262,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           162,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線、西武多摩川線およびJR南武線沿線の、府中市及びその周辺市内の住宅地域である。主な需要
者は、同一需給圏内に居住し、都心へ通勤する一般個人の一次取得者層であるが、周辺地域からの転入も認められる。
駅徒歩圏の既成の住宅地の需要は概ね堅調で、市場は安定している。需要の中心となる価格帯は、100㎡前後の土地
で2,500万円~3,500万円程度、新築戸建住宅で4,000万円~5,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺は、一定の共同住宅等も見られるものの、投資採算性がそれほど高い地域ではない。取引の中心は自己利用目的で
あり、対象不動産の収益性よりも居住の快適性や生活の利便性が重視される住宅地域である。比準価格の試算において
は、同一需給圏内の類似地域における信頼性の認められる取引事例が多数収集できたことから、実証的な比準価格を重
視し、収益価格を斟酌して、更に代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 -25                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        274,000 円/㎡
[104.0]
100
100
[104.0]
100
[107.7]
[102.0]
100
259,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          254,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
府中市内の住宅地域における需要は底堅く、
市況は活況で、地価は概ね堅調に推移してい
る。


駅から徒歩圏の、既成の住宅地域である。地
域要因に、特段の変動は認められない。



個別的要因に、特段の変動は認められない。
市場競争力は普通である。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -0.5
環境       +14.0
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.4 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -45 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SY05公

-16
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 東4m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(40,80)
b YM05公

-6
府中市

建付


  
(           ) 
台形 北5.4m市道、
中間画地




1低専
高度地区1種
(60,100)
c NS05公

-14
府中市

建付


  
(           ) 
袋地等 北4m市道、
中間画地




準工
高度2種最高25m
(70,200)
d OY05公

-7
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南西5.5m市道
、中間画地




1低専
高度地区1種
(73,144)
e EM05公

-8
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南2.5m私道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
224,517  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.0]

242,192 
100
[  93.5]

259,029 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

264,000 
b (            
259,355  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

268,882 
100
[ 102.8]

261,558 

267,000 
c (            
238,316  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

267,973 
100
[ 104.0]

257,666 

263,000 
d (            
307,120  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

285,745 
100
[ 113.7]

251,315 

256,000 
e (            
233,970  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.6]

229,002 
100
[  89.7]

255,298 

260,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +0.5 環境       0.0
画地      -6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +4.0 環境      +3.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境      +3.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +4.5 環境     +10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他     +5.0 行政      -3.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +1.5 環境      -3.0
画地      +3.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     262,000 円/㎡]  



東京府中 -45 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,797,614 

505,026 

2,292,588 

1,559,290 

733,298 
( 0.9709
711,959 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       16,180,886 円    (     162,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -45 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 54.00 LS2 108.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
70 %   200 %   200 %   100 ㎡     11.0 m x    9.1 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約27㎡の1DKタイプを想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
54.00 

100.0 

54.00 

2,168 

117,072 
1.0  117,072 
1.0  117,072 

 2 2
居宅
54.00 

100.0 

54.00 

2,235 

120,690 
1.0  120,690 
1.0  120,690 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


108.00 

100.0 

108.00 


237,762 
237,762 
237,762 
⑨年額支払賃料        237,762 円 × 12ヶ月 =        2,853,144 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      108.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,853,144 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         171,189 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,681,955 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           237,762 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            2,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          237,762 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          113,424 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,797,614 円    (         27,976 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a YM賃05公
    -15
1,841  
  1,803
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.9]
100
[ 89.0]
100
[ 94.1]
100
[ 97.0]

2,315 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,331 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,235 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b YM賃05公
    -16
1,797  
  1,796
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.9]
100
[ 83.5]
100
[ 96.0]
100
[ 97.0]

2,361 
c EM賃05公
    -14
2,278  
  2,183
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 91.5]
100
[104.0]
100
[102.0]

2,347 
東京府中 -45 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 126,600 円           21,100,000 ×       0.6 %
②維持管理費 114,126 円             2,853,144 ×       4.0 %
③公租公課  土地                53,300 円     査定額
 建物               168,800 円           21,100,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        21,100 円           21,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,100 円           21,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    505,026 円 (               5,050 円/㎡)  (経費率    18.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 21,100,000 円                          設計監理料率
  190,000 円/㎡ ×      108.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0739        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0607 ×  45 % + 0.0817 ×  40 % + 0.0926 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,559,290 円  
(             15,593 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,797,614 円      
②総費用 505,026 円      
③純収益 ①-② 2,292,588 円      
④建物等に帰属する純収益 1,559,290 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 733,298 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
711,959 円      

  (                          7,120 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              16,180,886 円


(                       162,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月12日 提出
東京府中 -45 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -45 東京都 多摩第2 氏名  不動産鑑定士 岡崎 徹也   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  1㎡当たりの価格 260,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
210,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
府中市是政2丁目3番43
②地積
 (㎡)
100  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高25m


(70,200)

1.2:1
住宅

S3
戸建住宅のほか一部
に事業所も見られる
住宅地域
西4.5m市道 水道、ガス、下水 是政

600m
(2)



①範囲 東    50 m、西    60 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約     9.1 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.5
m市道
交通

施設
是政駅北東方

600m
法令

規制
準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
 来予測
地域要因に特に変動はなく、低層住宅を中心とした地域として概ね現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           265,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           141,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR南武線及び京王線沿線や西武多摩川線等の沿線で、概ね府中市の圏域に存する一般住宅地域である
。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半を占めるが、他の圏域からの転入も見られる。需要者の属性は、主に府
中市や隣接市在住の給与所得者層であり、住環境が良好な地域での需要は概ね安定している。中心価格帯は土地120
㎡で3,000万円程度、新築戸建住宅は4,500~5,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及びその周辺地域では、一般戸建住宅の取引が中心であり、周辺土地の実際の取引価格を判断材料として価格
決定される傾向が強い。土地所有者によるアパート等の建築は散見されるが、新規に土地を購入して収益物件を建築す
るケースは少なく収益性が地価に与える影響は小さい。よって、規範性を有する取引事例から試算した比準価格を重視
し収益価格を参酌して、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 東京府中 -25                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +4.0
[前年代表標準地等の価格]
        274,000 円/㎡
[104.0]
100
100
[104.0]
100
[108.6]
[102.0]
100
257,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          254,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
多摩東部の住宅・産業都市であり、人口・高
齢化率ともに微増傾向にある。新型コロナウ
イルスの影響は軽微で、不動産市場は概ね堅
調である。

低層住宅地域として標準的な環境を維持して
いる。地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     -0.5
環境       +15.0
行政        -6.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.4 %  %
3 試算価格算定内訳 東京府中 -45 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a NS05公

-14
府中市

建付


  
(           ) 
袋地等 北4m市道、
中間画地




準工
高度2種最高25m
(70,200)
b EM05公

-8
府中市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南2.5m私道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,160)
c OT05公

-13
府中市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北5.5m市道、
西5.4m、
準角地



1低専
高度地区1種
(70,100)
d HT05公

-2
府中市

建付


  
(           ) 
台形 南6m私道、
中間画地




1中専
高度地区1種
(70,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
238,316  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

267,973 
100
[ 101.0]

265,320 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

271,000 
b (            
233,970  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.6]

229,002 
100
[  92.5]

247,570 

253,000 
c (            
261,726  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

255,183 
100
[ 100.8]

253,158 

258,000 
d (            
259,096  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.9]

259,350 
100
[  94.9]

273,288 

279,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -7.0 交通・接近   +1.5 環境       0.0
画地      +3.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +4.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -7.5 環境      +8.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     265,000 円/㎡]  



東京府中 -45 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,700,400 

501,060 

2,199,340 

1,559,290 

640,050 
( 0.9709
621,425 
  4.6 -  0.2 )
4.4%  
⑧収益価格       14,123,295 円    (     141,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
東京府中 -45 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 54.00 LS2 108.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
70 %   200 %   200 %   100 ㎡     11.0 m x    9.1 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階2戸 1DK(平均専有面積27㎡) ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
54.00 

100.0 

54.00 

2,100 

113,400 
1.0  113,400 
1.0  113,400 

 2 2
居宅
54.00 

100.0 

54.00 

2,150 

116,100 
1.0  116,100 
1.0  116,100 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


108.00 

100.0 

108.00 


229,500 
229,500 
229,500 
⑨年額支払賃料        229,500 円 × 12ヶ月 =        2,754,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      108.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,754,000 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         165,240 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,588,760 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           229,500 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            2,157 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          229,500 円 ×    94.0 %  ×    0.5075 =          109,483 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,700,400 円    (         27,004 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a EM賃05公
    -14
2,278  
  2,183
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[104.0]
100
[103.0]

2,170 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,243 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,150 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b HT賃05公
    -4
1,870  
  1,869
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[ 98.9]
100
[100.0]

2,363 
c YM賃05公
    -15
1,841  
  1,803
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 97.0]
100
[ 85.0]
100
[103.0]

2,168 
東京府中 -45 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 126,600 円           21,100,000 ×       0.6 %
②維持管理費 110,160 円             2,754,000 ×       4.0 %
③公租公課  土地                53,300 円     査定額
 建物               168,800 円           21,100,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        21,100 円           21,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,100 円           21,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    501,060 円 (               5,011 円/㎡)  (経費率    18.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 21,100,000 円                          設計監理料率
  190,000 円/㎡ ×      108.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0739        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0607 ×  45 % + 0.0817 ×  40 % + 0.0926 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,559,290 円  
(             15,593 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,700,400 円      
②総費用 501,060 円      
③純収益 ①-② 2,199,340 円      
④建物等に帰属する純収益 1,559,290 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 640,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
621,425 円      

  (                          6,214 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              14,123,295 円


(                       141,000 円/㎡)