別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月6日　提出
東京府中 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -30 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　樹恵子   TEL.
鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 494,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市府中町２丁目２２番４外
 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 府中

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 府中駅北東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因の変動は特に認められず、店舗付共同住宅及びマンション等が多く建ち並びまた最寄駅からも近く
利便性に優れた住宅地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    391,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市及び隣接市に所在する街路沿いに店舗及びマンションやアパート等が多く建ち並ぶ住商混在地域
である。最終需要者は、地縁的選好性が強い法人及び個人投資家や不動産業者等が考えられる。対象地は容積率が２０
０％を消化できるため、需要は根強く地価は年々上昇傾向にある。このように個別性の強い土地は総額把握は難しい所
もあるが、おおよそ土地１㎡あたり４５万円～５５万円程度が標準的な価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ２試算価格を得た。いずれも採用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。近隣地域には多くの店舗付共同住宅
やマンション等が見られるが、土地に対する投資採算性が低く収益性が見込めないため、自用目的の取引が中心となる
。従って、実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考
に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -32               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    460,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.6]		 [100.0]
100		 494,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    467,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は徐々に持ち直している傾向にあるが、
その反面、物価上昇、供給面での制約、金融
資本市場の変動等の影響がやや懸念される。


府中駅から比較的近く交通利便性の高い住宅
地域で、特段の変動要因は見受けられない。
地価は上昇傾向を継続している。


個別的要因の変動は、特段認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＹ０５公

-2		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＯＹ０５公

-200		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m国道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＹＭ０５公

-11		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m市道、
西1.8m、
二方路
近商
高度地区3種
(85,251)
d ＯＴ０５公

-221		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e ＥＭ０５公

-3		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
659,921  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
669,160 		 100
[ 127.6]
524,420 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
524,000 
b (　           ) 
510,907  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
530,518 		 100
[ 104.0]
510,113 
510,000 
c (　           ) 
441,370  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
445,307 		 100
[  87.8]
507,183 
507,000 
d (　           ) 
383,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
449,902 		 100
[  90.3]
498,230 
498,000 
e (　           ) 
573,664  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
585,024 		 100
[  94.6]
618,419 
618,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



東京府中 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,164,273 
2,741,624 
13,422,649 
7,063,200 
6,359,449 		 （　0.9742）
6,195,375 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    140,803,977 円　　　　（　    391,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 174.00 Ｓ3 478.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   360 ㎡     17.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４３㎡程度のファミリータイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
130.50 
100.0 
130.50 
2,680 
349,740 		 1.0  349,740 
1.0  349,740 

 2～ 2		 住宅
174.00 
100.0 
174.00 
2,720 
473,280 		 1.0  473,280 
1.0  473,280 

 3～ 3		 住宅
174.00 
100.0 
174.00 
2,720 
473,280 		 1.0  473,280 
1.0  473,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
478.50 
100.0 
478.50 

1,296,300 		 1,296,300 
1,296,300 
⑨年額支払賃料      1,296,300 円　×　12ヶ月　＝　      15,555,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     478.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,555,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       990,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,524,664 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,296,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,296,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         618,400 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    960,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,024 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,164,273 円　　　　（　        44,901 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＫ賃０５公
　　　　-3		 2,657  
(   2,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,657 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,837 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,720 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＫ賃０５公
　　　　-4		 2,606  
(   2,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,606 
c ＯＫ賃０５公
　　　　-5		 3,369  
(   3,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,930 
東京府中 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 648,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 660,624 円  　　　       16,515,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      353,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      864,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,741,624 円　（　　　　　　         7,616 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     478.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0684 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,063,200 円  
（　　　　　        19,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,164,273 円      
②総費用 2,741,624 円      
③純収益　①－② 13,422,649 円      
④建物等に帰属する純収益 7,063,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,359,449 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,195,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,209 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    140,803,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     391,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
東京府中 -30　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -30 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　下野　好弘   TEL.
鑑定評価額 178,000,000 円  １㎡当たりの価格 494,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市府中町２丁目２２番４外
 ②地積
　(㎡)		 360  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 東16m市道 水道、ガス、下水 府中

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 ３階程度の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 府中駅北東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、準幹線道路沿いに中層マンションのほか戸建住宅等が混在して建ち並ぶ混在地域である。地域要因
に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    497,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市及びその周辺市のうち、容積が生かせる主要街路沿いの住商混在地域である。需要者は事業法人
や賃貸事業経営を目指す個人または法人が中心となるが、多様な用途が可能なため戸建需要者まで幅広い。立地条件に
優れるため需要は高く、今後も底堅い需要が見込まれる。規模の大小などの個別性が強いので総額は把握しづらいが、
単価としては１㎡当り４５０～５５０千円が価格の中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いで容積率が高いなど、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。駅周辺の整備により戸建
住宅のほかマンション需要も高く、取引価格も開発を前提にした価格形成がなされている。収益価格も高い賃貸需要を
反映して概ね妥当な価格が求められたと思料するが、算定過程で想定要素を含み流動的な側面もある。よって本件では
市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -32               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    460,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.6]		 [100.0]
100		 494,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    467,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高の影響などを受けつつも、新型コロナ
ウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進む
なか、基調としては持ち直している。


地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、利便性を反映して需要が高く、
上昇傾向を示している。


不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -30　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＹ０５公

-2		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＯＴ０５公

-221		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c ＹＭ０５公

-201		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.9m市道、
東4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,160)
d ＳＹ０５公

-201		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m都道、
北3.2m、角地
１住居
高度地区3種
(77,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
659,921  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
669,160 		 100
[ 129.2]
517,926 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
518,000 
b (　           ) 
383,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
449,902 		 100
[  90.3]
498,230 
498,000 
c (　           ) 
475,635  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
482,636 		 100
[ 101.5]
475,503 
476,000 
d (　           ) 
565,992  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
575,434 		 100
[  98.5]
584,197 
584,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    497,000 円／㎡]  



東京府中 -30　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,074,189 
2,737,949 
13,336,240 
7,063,200 
6,273,040 		 （　0.9742）
6,111,196 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    138,890,818 円　　　　（　    386,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -30　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 174.00 Ｓ3 478.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   360 ㎡     17.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４３㎡程度の２ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
130.50 
100.0 
130.50 
2,664 
347,652 		 1.0  347,652 
1.0  347,652 

 2～ 2		 居宅
174.00 
100.0 
174.00 
2,691 
468,234 		 1.0  468,234 
1.0  468,234 

 3～ 3		 居宅
174.00 
100.0 
174.00 
2,717 
472,758 		 1.0  472,758 
1.0  472,758 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
478.50 
100.0 
478.50 

1,288,644 		 1,288,644 
1,288,644 
⑨年額支払賃料      1,288,644 円　×　12ヶ月　＝　      15,463,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     478.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,463,728 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       985,424 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,438,304 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,288,644 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,113 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,288,644 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         614,748 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    960,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,024 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,074,189 円　　　　（　        44,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＫ賃０５公
　　　　-4		 2,606  
(   2,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,687 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,807 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,691 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭ賃０５公
　　　　-9		 2,657  
(   2,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,888 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 -30　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 648,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 656,949 円  　　　       16,423,728　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      353,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      864,000 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,737,949 円　（　　　　　　         7,605 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     478.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0684 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,063,200 円  
（　　　　　        19,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,074,189 円      
②総費用 2,737,949 円      
③純収益　①－② 13,336,240 円      
④建物等に帰属する純収益 7,063,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,273,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,111,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,976 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,890,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     386,000 円／㎡）