鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東京府中 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ０５公 -220	府中市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＳＹ０５公 -14	府中市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、北西4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＮＳ０５公 -6	府中市		建付地	（　）	袋地等	西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＯＴ０５公 -16	府中市		建付地	（　）	正方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	ＯＴ０５公 -210	府中市		建付地	（　）	長方形	南6m私道、中間画地		１中専高度地区1種 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,637	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	272,515	100 [ 92.1]	295,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	302,000
b	(　 ) 267,893	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	270,551	100 [ 97.2]	278,345		284,000
c	(　 ) 257,069	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.2]	329,126	100 [ 108.3]	303,902		310,000
d	(　 ) 271,055	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	271,592	100 [ 94.6]	287,095		293,000
e	(　 ) 243,338	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	238,239	100 [ 87.0]	273,838		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

東京府中 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,994,709	677,760	3,316,949	2,024,860	1,292,089	（　0.9709） 1,254,489	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,511,114 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	131 ㎡	9.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸　１ＤＫ（平均専有面積３５㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	2,400	168,000	1.0	168,000
							1.0	168,000
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,450	171,500	1.0	171,500
							1.0	171,500
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		339,500		339,500
								339,500

⑨年額支払賃料	339,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,074,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,074,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,829,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	339,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,191 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 339,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,958 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,994,709 円　　　　（　 30,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ賃０５公　　　　-2	2,212 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.9]	100 [103.0]	2,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,556 円/㎡　月額支払賃料（　 2,450 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＴ賃０５公　　　　-4	2,396 ( 2,297)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.8]	100 [103.0]	2,534
c	ＯＴ賃０５公　　　　-1	2,102 ( 2,100)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.8]	100 [103.0]	2,470

東京府中 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	27,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	162,960 円	4,074,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,200 円	27,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 677,760 円　（　　　　　　 5,174 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,024,860 円（　　　　　 15,457 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,994,709 円
②総費用	677,760 円
③純収益　①－②	3,316,949 円
④建物等に帰属する純収益	2,024,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,292,089 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,254,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,576 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,511,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
東京府中 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東京府中 -7

東京都

多摩第２

氏名

不動産鑑定士　山本　宗寛

TEL.

鑑定評価額

37,500,000 円

１㎡当たりの価格

286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	府中市住吉町５丁目２１番５１				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (70,200)
	台形 1:2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	中河原 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北　　　５
ｍ　市道

交通

施設

中河原駅南西方

500m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の一般戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は、概ね現状を維持し
て推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 289,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、府中市及びその周辺市内の一般住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住する一般個人の一
次取得者層であるが、周辺地域からの転入も認められる。既成の住宅地域であり、一定の安定した需給が見込まれる。
需要の中心となる価格帯は、１２０㎡前後の土地で３，０００万円～４，０００万円、新築戸建住宅で４，０００万円
～５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模の一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、一定のアパ―ト等も見られるものの、投資採算性の
それほど高い地域ではない。市場における主な需要者は、対象不動産の収益性よりも居住の快適性や生活の利便性を重
視するものと考えられる。このような市場性を考慮し、実際の取引事例を多数収集・選択の上比較をした実証的な比準
価格を重視し、収益価格を斟酌して、更に代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東京府中 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[104.0]

100
[ 97.6]

[102.0]
100

286,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

府中市内の住宅地域における需要は底堅く、
市況は活況で、地価は概ね堅調に推移してい
る。

駅から徒歩圏の、既成の住宅地域である。地
域要因に、特段の変動は認められない。

個別的要因に、特段の変動は認められない。
市場競争力は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  +6.5
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

東京府中 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ０５公 -16	府中市		建付地	（　）	正方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	ＮＳ０５公 -11	府中市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	ＳＨ０５公 -14	府中市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、北西7.3m、角地		工業高度地区 (80,200)
d	ＨＴ０５公 -13	府中市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,055	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	271,592	100 [ 91.1]	298,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	304,000
b	(　 ) 285,987	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	279,387	100 [ 91.8]	304,343		310,000
c	(　 ) 218,832	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	202,800	100 [ 81.8]	247,922		253,000
d	(　 ) 232,862	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	227,040	100 [ 80.8]	280,990		287,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 289,000 円／㎡]

東京府中 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,986,474	677,424	3,309,050	2,024,860	1,284,190	（　0.9709） 1,246,820	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	28,336,818 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東京府中 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	131 ㎡	9.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３５㎡の１ＬＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	2,383	166,810	1.0	166,810
							1.0	166,810
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,457	171,990	1.0	171,990
							1.0	171,990
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		338,800		338,800
								338,800

⑨年額支払賃料	338,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,065,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,065,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 243,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,821,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	338,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,625 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,986,474 円　　　　（　 30,431 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ賃０５公　　　　-1	2,313 ( 2,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [ 91.8]	100 [102.0]	2,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,563 円/㎡　月額支払賃料（　 2,457 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ賃０５公　　　　-2	2,431 ( 2,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,642
c	ＯＫ賃０５公　　　　-7	2,365 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	2,554

東京府中 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	27,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	162,624 円	4,065,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,200 円	27,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 677,424 円　（　　　　　　 5,171 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0739	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0817 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,024,860 円（　　　　　 15,457 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,986,474 円
②総費用	677,424 円
③純収益　①－②	3,309,050 円
④建物等に帰属する純収益	2,024,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,284,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,246,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,336,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）